他們手寫了一份“住宅用地轉讓書”，約定賣方將交付一塊安置地，儘管當時國家尚未頒發土地使用權證書（紅簿），價格為9000萬越南盾。買方當天即付清全款。
事情看似簡單。但花了近十年、歷經四次審理，案件才最終了結，併成為一項判例，至今全國法院遇到類似情形仍會援引適用。
手寫協議，款項幾乎付清，土地仍未過戶
2011年，國家確定了分配給賣方家庭的三塊安置地的位置，其中有些地塊位於臨街位置，價值高於最初的約定。雙方口頭商定改為一宗臨街地塊，價格為1.2億越南盾。
買方又支付了2000萬越南盾，使已交付總額增至1.1億越南盾，尚欠1000萬越南盾，約定在完成過戶手續後付清。賣方也已向買方指明地塊的位置和界標。
到2014年，在等待辦理手續期間，買方將該地塊出租給他人搭建商鋪經營。租賃、搭建商鋪持續多年且公開進行，賣方家中無人提出異議。
2016年，國家頒發了紅簿，登記在賣方名下。賣方將紅簿交給買方，卻不肯簽署過戶手續。當時買方已在該地塊上打好了房屋地基。
多年後，當地塊價值已今非昔比，賣方轉而主張2009年的“住宅用地轉讓書”未經公證、認證因而無效，要求收回土地並退款給買方。
賣方的子女也發聲反對，認為土地是全家共同財產，父母擅自出售未徵求子女意見，侵犯了他們的權益。
四次審理，兩種截然相反的觀點
縣法院一審判決，支持買方請求，承認轉讓合同並判令賣方辦理過戶手續。賣方上訴。省法院第一次二審改弦易轍，修改一審判決，不承認買方請求，支持賣方的反訴，宣判合同無效。
高等人民法院院長不認同這一處理方向，作出再審抗訴決定。高等人民法院審判委員會接受抗訴，撤銷第一次二審全部判決，移交案卷重新二審。
在第二次二審中，省法院作出關鍵認定：這是一項各方持續履行的交易，從手寫文書訂立之日起至發生爭議，從未中斷。
儘管合同未遵守必須公證、認證的形式規定，但買方已交付1.2億越南盾中的1.1億，即已履行超過三分之二的付款義務，賣方實際上也已交付土地並交出紅簿。根據2015年《民法典》第129條第2款，在此情形下，即使缺少公證手續，合同仍被承認有效。
這份第二次二審判決隨後被最高人民法院審判委員會選定，公佈為關於承認違反形式要件合同效力的第55/2022/AL號判例，自2022年11月15日起在全國各級法院統一適用。
為什麼一宗普通糾紛會成為判例？
一份判決被選為判例，不是因為情節特殊，而是因為其中法院的論證方式具有統一適用法律的指導價值，解決了其他許多法院也正面臨的難題。
本案歷經四級審理，兩份二審判決得出了截然相反的結論，恰恰表明這是實踐中一個普遍問題：手寫、未公證的土地轉讓合同，何時獲認可，何時被視為無效？
這並非越南法律首次提出這一問題。在2015年《民法典》出臺之前，最高人民法院審判委員會2004年第02號決議曾指導法院按不同歷史階段、視交易訂立時點處理手寫土地轉讓合同。
對於1993年10月15日（1993年《土地法》生效之日）之後訂立的交易，該決議指引：若受讓方確已將土地穩定投入使用，例如建房、種植多年生作物，而賣方知情且未反對，則即使缺少公證，合同仍獲認可。反之，若土地仍然閒置、無任何使用跡象，合同則難以獲得認可。
由此可見一項一貫原則：法律不僅看那一紙文書，更看該交易是否真正進入現實生活。
付款到何種程度、交地到何種程度、土地使用是否公開，才是爭議發生時最有分量的證據，而非合同上是否有公證印章。
曾用手寫紙買賣土地的人應注意
從上述故事中，有三點值得民眾、尤其是曾用手寫紙買賣土地的人留意。
第一，土地買賣過程中的所有款項收付都應留有記錄、收據或見證人，即使雙方是熟人親戚也不例外。
在上述案件中，正是承租人和曾為賣方做工者的證詞，才使法院有足夠依據確定實際交付的款項，以及土地確已在實地交付。
第二，若已受讓土地，應儘早將土地公開、穩定地投入使用，如建房、打地基、有明確書面憑證的出租。這正是2004年審判委員會第02號決議和現行第55/2022/AL號判例在審查承認缺少公證的合同時最為看重的證據類型。
第三，當土地交易已具備辦理過戶手續的條件時，各方應主動立即完成，避免像上述案件那樣拖延多年。拖得越久，越容易發生意思變更、家庭內部糾紛，或地價波動導致一方想要推翻交易。
越南中文社
