工程年限並不意味著資產“血本無歸”
政府第278號決議要求建設部明確規定公寓住房的使用期限按工程建造年限確定，確保與建設法律相適宜、相統一。
同時，決議明確了公寓使用期限屆滿時業主的權利和義務，例如繼續使用土地重建或出資參與重建的權利。
就這一政策接受《青年報》採訪時，峴港市律師團律師黎氏翠嬌認為，按工程年限確定使用期限是必要的，因為任何工程都有技術壽命。
然而，需要明確區分樓房的使用期限與公寓的所有權期限。根據2023年《住房法》，使用期限根據設計文件及實際情況確定；設計期限屆滿時，主管部門將進行鑑定，而不是當然終止所有權或強制居民立即搬離。只有在工程確實不再安全、嚴重損壞時才會拆除。
胡志明市律師團律師阮國瑞芳持相同觀點，也強調拆除樓房並不意味著居民“血本無歸”。居民財產權與共有部分所有權和共同土地使用權相關聯。
當樓房被拆除時，共同土地使用權不會消失，而是轉化為參與出資土地、選擇重建投資商或就地安置的權利。
如規劃變更、不再繼續建設公寓，國家將收回土地，並按收回時的市場價格以土地、其他住房或金錢進行補償和安置。
讓規定落到實處的三把鑰匙
為使新規定落地並形成高度共識，黎氏翠嬌律師提出三組配套措施。
一是信息透明。每棟公寓都必須公開驗收時間、設計年限、維護過程和鑑定結果的檔案，以便居民主動跟蹤。對於缺少檔案的老舊公寓，需要根據實際質量採用單獨評估方法，而不是隨意指定。
二是獨立、客觀鑑定。鑑定機構必須明確結論工程是否仍安全、可繼續使用多長時間或是否屬於拆除範圍。結果必須在省級信息門戶公開，居民若有依據認為不夠客觀，有權要求解釋或申請重新鑑定。
最後是明確的鑑定後處理方案。當必須拆除時，居民必須在搬遷前清楚知道搬遷時間、臨時住所、安置方案和出資額度。
補充執行視角，瑞芳律師建議將選擇投資商的同意比例降至可行水平（約50%至70%），以避免少數住戶“堵塞”絕大多數居民的利益。
公寓市場結束“虛高報價”，購房者思維改變
評估對房地產市場的影響時，胡志明市一位經濟專家在接受《青年報》採訪時認為，新規定將帶來積極變化。
據此，舊公寓售價將下降，正確反映質量和剩餘壽命，消除基於等待補償的投機心理造成的“虛高報價”現象。相反，高質量的新公寓將因年限長、法律透明而提高競爭力並保值。
這一政策也推動消費者心理從“永久擁有消耗性資產”轉向“按生命週期擁有安全居住空間”。同時，清晰的法律走廊將重新激活多年來停滯不前的舊公寓改造項目。
專家建議購房者今後應主動仔細檢查合同中的工程年限、質量鑑定證書、所有權法律文件，並在付款前將售價與公寓剩餘壽命進行比較。
此前的規定如何？
胡志明市律師團律師阮國瑞芳表示，在改造或重建舊公寓時，居民（公寓業主）的財產權通過2023年《住房法》和第98/2024/NĐ-CP號法令規定的新建公寓項目建設各階段補償機制得到嚴密保護。
第一，選擇補償形式（住房或金錢）的權利（2023年《住房法》第70條第7款）。
a) 對於1994年以前建成的公寓，公寓業主可選擇以安置住房補償；若無接受安置住房需求，可選擇以相當於安置住房價值的金錢補償；
b) 對於其他公寓，若公寓業主不出資改造、重建公寓，則按制定補償、安置方案時土地法律規定的土地使用權份額比例，補償公寓所在土地的土地使用權價值；
c) 若公寓嚴重損壞，公寓業主按政府規定獲得土地使用權價值和公寓剩餘價值的補償。
第二，獲得臨時住所安排或租房補貼（臨時居住）的權利。
在項目施工期間（從移交場地到接收新房），居民獲得投資商保障的臨時居住權利。
若居民自行安排住所，投資商必須按地方規定標準支付臨時租房補貼。該款項被視為補償方案中獲批的合法財產權益的一部分。
第三，移交後長期擁有財產的權利。
項目完成後，居民對新公寓擁有完整所有權。該權利伴隨著對現有公寓建設用地的穩定、長期使用權，由國家主管機關頒發新的粉紅簿（產權證書），且無需為被補償面積額外繳納土地使用費。
越南中文社
