公寓使用期限的起算點必須從實際驗收之日起算
該規定引發擔憂：如果購房者買到被投資方“爛尾”的項目，期限起算點將如何處理，才能不蒙受損失。
在接受《青年報》採訪時，胡志明市律師團律師阮登思強調，需要明確區分“工程使用期限”和“公寓使用期限的起算時間”兩個概念。
目前，2023年《住房法》已規定，公寓使用期限根據設計檔案確定，實際使用時間則根據鑑定結論確定。
特別是，該期限自公寓驗收投入使用之日起計算。政府也剛要求，在修訂《住房法》時，必須按照工程建設年限規定公寓使用期限，並與建設法保持一致。
近日，總理黎明興代表政府簽署頒佈第278號決議。其中值得注意的一點是，政府要求建設部明確規定按工程建設年限計算的公寓使用期限，確保與建設法相協調一致。同時，相關規定也將明確公寓使用期限屆滿時業主的權利和義務，例如繼續使用土地的權利或出資重建。
該規定獲得高度認同，因為任何工程都有設計壽命。然而，市場實際也提出一大擔憂：對於投資方拖延、陷入法律障礙或“爛尾”擱置多年、未按計劃完成的項目，期限計算將如何處理，才能使購房者不承受不利後果？
阮登思律師認為，不應規定一個適用於所有公寓的固定數字，例如50年或70年。
設計壽命必須依據工程等級、結構方案、技術標準、施工質量和已審批的設計檔案確定。
更重要的是，“設計年限”也不意味著公寓當然失去使用價值。
如果工程仍確保安全，則需鑑定以確定能否繼續使用。
律師認為特別需要注意的情況是項目緩慢推進、“爛尾”多年。
如果以項目獲批、獲發建設許可證或簽訂買賣合同的時點作為年限起算點，購房者將承受雙重損失：既要等待多年才能收房，又被扣除工程的一部分使用時間。
因此，他認為法律應繼續確認原則：公寓使用期限僅自工程驗收投入使用之時起算，而不從項目獲批或出售公寓之時起算。
“只有這樣才能確保工程年限原則反映工程的實際壽命，而不是讓購房者為投資方的拖延承擔‘時間成本’。”阮登思律師說。
不能“伸縮”工程年限
在接受《青年報》採訪時，越南景觀建築師協會副會長、建築師阮泰術賢表示，公寓使用年限是客觀技術屬性，反映材料壽命和結構安全度，必須符合並與建設法規定保持一致。
技術年限是保障社區生命安全的界限，因此不能根據每個項目的商業進度來調整或改變。
許多投資方立項目、開盤後長期“爛尾”，並不是年限規定本身的錯誤，而是源於市場風險管理和房地產投資制裁機制中的漏洞。
如果試圖“改變計算方式”來確定工程年限，僅僅為了彌補延遲交付，無形中會擾亂分區規劃規範和城市生命週期管理原則。
建築師表示，國際城市發展經驗表明，項目推進緩慢的風險必須從一開始就通過財政—法律工具徹底處理，而不是干預技術安全規範。
期房買賣活動必須通過保證金賬戶和銀行擔保機制嚴格控制。當投資方拖延時，擔保銀行必須履行財務義務，或觸發處罰機制以收回並將項目移交給其他單位。
同時，阮泰術賢認為，國家需要對閒置、遲遲不投入使用的土地實施嚴格財政機制，並規定特殊機制以徹底處理長期積壓項目。
最規範、客觀的解決方案是將工程技術安全標準與投資方的民事責任分開。
公寓年限規定必須遵守建設法。而民眾因“爛尾”項目受損的風險，必須通過銀行擔保工具、收回閒置土地以及收緊房地產經營紀律來消除。
只有這樣才能既維護城市規劃，又保護透明市場。
越南中文社
