那麼，需要如何繼續完善規定，才能使工程年限、拆除和公寓所有權之間保持一致？
使用期限不等於所有權期限
現行《住房法》第58條規定，公寓住房的使用期限根據設計檔案以及主管機關鑑定結論確定實際使用時間。
設計檔案中的期限必須寫入審定文件，並自工程驗收投入使用之日起計算。
當設計檔案期限屆滿，或雖未屆滿但工程損壞、有倒塌風險、不安全時，省級人民委員會須指導鑑定、質量評估。值得注意的是，設計檔案使用期限屆滿並不意味著公寓必然必須拆除。
現行《住房法》第59條區分了公寓住房使用期限屆滿但屬於必須拆除的情形，以及尚未屆滿但已屬於必須拆除的情形。
因此，“使用期限”首先是評估安全和處理工程的法律、技術依據，不能等同於按固定數字預先確定的公寓所有權期限。
新草案：取消“有期限公寓”，但仍確定使用期限。2026年9月9日的《住房法》草案已取消此前方案中出現的“有期限公寓”概念。然而，草案並未取消關於公寓住房使用期限的規定。
根據草案，公寓住房使用期限依據建築法律在工程設計檔案中確定和體現，自公寓投入運營、使用之日起計算。
這表明需要繼續明確區分工程壽命、使用期限與公寓業主的財產權。
不應理解為購買公寓期滿就當然失去財產
根據草案機制，公寓住房及其他面積的所有權與公寓必須拆除的時間點掛鉤。
當工程屬於必須拆除情形時，業主對公寓所在土地的權利和利益以及重建事宜依照法律規定處理。
此時，業主有權繼續使用土地使用權參與重建；若不出資參與重建，則土地使用權價值的權益按規定處理。
因此，不應簡單理解為購買公寓只能擁有50年、70年或100年，然後當然失去財產。
第278號決議提出繼續明確的要求。2026年9月18日第278/NQ-CP號決議要求建設部明確規定公寓住房按工程建築年限確定的使用期限，確保與建築法律規定的工程使用期限相適應、統一。
同時，政府要求具體規定公寓住房期滿後的處理方式，明確業主的權利和義務。其中包括繼續使用土地使用權以重建公寓的權利，以及期滿後新建公寓的財務義務。
可以看出，第278號決議的要求集中於兩個密切相關的問題：明確工程使用年限，以及明確工程使用期滿後業主的權利和義務。
因此，完善法律草案需確保這些規定統一、透明、易懂，尤其是對購房者。法律中需要一條清晰的“界線”，即必須建立明確的法律鏈條。
不應讓民眾理解為設計年限屆滿就等於失去公寓。但也不能為了保障所有權而忽視工程安全要求。
財產所有權必須受法律保護；同時，當工程不再保障安全時，處理、拆除和重建必須依法進行。
因此，當前核心問題不是單純爭論“公寓是否有期限”，而是必須透明地確定工程使用期滿後的法律後果。
一部嚴謹的法律必須幫助購房者從一開始就清楚知道：工程年限如何確定；期滿後辦理什麼手續；依據什麼導致拆除；土地使用權如何處理；重建時業主有哪些權利和義務。並且，若不再參與建設，財產權價值如何處理。
這才是確保工程安全、城市管理和民眾合法財產權之間協調的方式。同時，充分滿足第278號決議對完善《住房法（修訂）》提出的要求。
越南中文社
