近日，越南政府要求建設部根據工程建造年限明確規定公寓的使用期限。為什麼需要出臺這項規定？
當公寓使用期滿必須拆除時，居民還剩下什麼？
胡志明市律師團律師阮海龍在接受《青年報》採訪時表示，對於使用期滿（稱為舊公寓）且必須拆除重建的公寓，業主關心的是他們還剩什麼權利、價值如何，以便在改造、重建時進行計算。
舊公寓被拆除後，居民仍保有土地使用權價值、公寓剩餘價值或其他面積部分的價值。
根據規定，舊公寓被拆除後，居民自行出資建設新公寓。
如果舊公寓按照已批准規劃繼續重建，業主可獲得補償、就地安置，但無需求者除外。
如果已批准規劃中舊公寓所在地不適合繼續重建公寓，業主可獲得金錢補償或在其他地點安排安置。
若採用補償方式，則每戶居民按拆除工程時共有面積分攤比例計算土地使用權補償款。
補償面積根據合法證件或符合發證條件的面積確定。各公寓還可適用K係數，視一樓至以上樓層位置，最高可達舊面積的兩倍。
“根據規定，公寓業主有權參與意見、決定補償形式，並選擇投資者出資或入股實施公寓拆除、重建。
而國家將批准規劃、組織工程質量鑑定，並按照住房和招投標法律規定組織招標選擇投資者；如果有2個以上投資者同樣關注並登記……”阮海龍律師分析道。
居民如何出資重建新公寓？
關於居民在重建公寓時須按份額繳納的款項，胡志明市律師團律師許氏草表示，根據第98/2024號法令（關於舊公寓改造、重建）規定，公寓業主須繳納的款項——重建費用，按安置公寓面積乘以新建住房價格，並計入項目總投資來確定。
新建住房價格在制定和統一補償、支持、安置方案過程中確定。補償、支持、安置方案必須按規定製定和實施，並由有權限機關詳細批准。
同時，為確保居民在確定重建費用時的利益公平，阮海龍律師認為，必須計算居民舊公寓的剩餘價值。應繳款項需根據投資單價、新工程總投資以及舊公寓業主仍享有的價值來確定。
此外，還必須計算舊公寓所在地塊按規劃增加的土地使用係數價值。
“例如，舊公寓在重建時按規劃從20層增加到40層以上，則地塊這部分增值必須計算給居民。同時，如果地塊按規劃在經營、商業、服務開發方面具有更有利位置等額外優勢，也必須將該價值計入房地產總價值。
上述價值需計入項目財務方案，形成剩餘總價值，然後用總投資減去剩餘總價值，計算出居民須繳納的款項……”阮海龍律師分析道。
許氏草律師也表示贊同，並建議本次修訂的《住房法》應詳細規定公寓的使用期限、年限、所有權期限，以及城市居民在公寓到期須重建時的權利和義務，以“確保文明行事和城市質量的法律框架……”。
越南中文社
