國家預算從土地中獲得的收入在公共財政結構中扮演著支柱角色，為基礎設施投資提供重要資金來源。
來自胡志明市農業與環境局的信息顯示，2025年前10個月，胡志明市從土地獲得的收入達到75.195萬億越南盾，比去年同期增長353%。這筆資金主要集中在大項目的土地使用費和土地租金上。
這證實了管理工作已有效疏通。治理效率正在引導收入增長，超越市場的常規增長。
有觀點認為，土地是有限資產，數量無法增加，因此前幾年從土地中獲得的收入大，後幾年就沒有資源可收。
然而，當國家從項目、從合理轉換土地使用目的活動中獲得收入時，正在創造條件促進經濟發展，提高土地使用效率，並創造強大的財務槓桿來投資基礎設施，刺激可持續增長。
多年來最大的瓶頸是土地估價工作延遲，導致一系列項目陷入僵局。最近，職能部門集中改革流程並應用技術。
許多地方已縮短土地估價審查時間。指導土地估價的法令已詳細指導，幫助官員在應用估價方法（比較法、收益法、剩餘法）時有更堅實的依據。這解決了官員中“怕錯、怕責任”的心理，這是一個無形障礙，長期抑制了收入來源。
管理機構已開始部署多目標土地信息系統（MPLIS）並使用數字土地價格地圖。這有助於快速收集、彙總和分析交易數據，作為科學確定拍賣起拍價或項目土地使用費的基礎。
值得注意的是，職能部門解決了與房地產企業土地相關財務義務的問題。成功收回這些債務有助於打破惡性循環：項目因財務義務債務而延遲實施，無法籌集資金導致多個環節延誤…
儘管如此，土地財務系統仍存在一個大的“漏洞”：轉讓交易缺乏透明度，也稱為雙價土地狀況。
實際上，人們進行土地交易時總是有“兩份合同”：一份用於辦理正式公證手續，繳納印花稅和各種稅費；另一份非正式合同記錄實際銷售價格。
正式合同上的價格總是低於實際銷售價格，以避免向國家繳納高額稅款。正是對土地轉讓價格徵收2%的個人所得稅機制造成了這種扭曲。
這短期內導致國家從土地交易中損失稅收。低報價格避稅還侵蝕了人們對市場透明度的信任，創造了一個“灰色地帶”，實際交易未被記錄。
更危險的是，雙價機制破壞了估價數據。記錄虛假價格的合同被納入公證、稅務系統，導致國家沒有足夠可靠的信息來確定與市場接近的具體土地價格。
從官方來源獲取的數據庫未能正確反映市場本質，導致基於這些信息的預測都不真實。新項目的土地使用費（基於錯誤數據計算）將繼續出現偏差，不公平。
為解決這一狀況，必須轉向基於土地交易利潤計算個人所得稅。這樣，土地購買者將如實申報初始購買價格，以便在出售土地時正確計算利潤。
目前，許多發達國家對房地產轉讓利潤徵收高稅率（通常稱為資本利得稅）以抑制投機。
對利潤徵收20%不僅是與國際慣例接軌，也是確保從土地價值增長（由於公共投資、規劃）中獲得巨大利益的個人必須相應貢獻國家預算的方式。
改變這種稅收計算方式不僅是增加房地產交易個人所得稅收入，也是為了讓國家管理機構獲得“乾淨”、準確、真實反映市場的數據。
這種誠實的交易數據將直接幫助國家在計算新項目或重新安置項目的土地使用費時更貼近實際地確定土地價格。
從而創造一個積極的管理循環：改革個人所得稅→數據透明→準確土地估價→增加國家預算從土地使用費中的收入→更好投資基礎設施→增加土地價值。
這才是從土地中獲得長期、可持續的收入來源。
越南中文社
