這是關於土地交易中法律風險的警告。

從定金合同到牢獄之災

最近，峴港市人民法院宣判被告潘氏和（57歲，原住廣南省三岐市）因濫用信任侵佔財產罪被判處12年監禁。

原因被確定為賣地行為。根據案件內容，潘氏和擁有一塊麵積1475平方米的土地，位於原廣南省三岐市春長坊。她承諾並收取定金，以轉讓該土地給范氏懷薇女士和程公豐先生。

2019年11月16日，潘氏和簽訂合同，收取定金以將全部1475平方米的土地轉讓給范氏懷薇，金額為17億越南盾。

但到2020年1月22日，潘氏和已將上述土地轉讓給阮氏花女士。阮氏花已獲得主管部門按規定頒發的土地使用權證書。

為了讓范氏懷薇信任，2020年1月23日，潘氏和繼續與范氏懷薇簽訂新的定金合同（取代之前的舊定金合同），而此時土地已轉讓給阮氏花。

此外，潘氏和還與程公豐先生簽訂合同，收取1億越南盾定金，以轉讓1475平方米土地中6×22米的部分給程公豐。

之後，與范氏懷薇的情況類似，潘氏和未將土地使用權轉讓給程公豐。

到2020年5月12日，為了讓程公豐信任，潘氏和繼續寫承諾書，將在2020年5月底前將土地轉讓給他。

而實際上土地已轉讓並過戶給阮氏花。起訴書指控潘氏和在收取定金以轉讓土地使用權後，使用欺詐手段侵佔范氏懷薇和程公豐總計18億越南盾。在法庭上，潘氏和不承認濫用信任侵佔財產的行為。

多起類似案件

不僅是被告潘氏和的案件，職能部門正在處理多起有類似跡象的案件。

峴港的訴訟機構正在受理陳庭輝（44歲）和陳裴懷芳（45歲，均原住廣南省三岐市）的案件，他們被指控通過利用收取定金後賣地給他人來詐騙侵佔財產。

根據文件，陳庭輝已同意將位於三岐市富平居民區（原三岐市三富鄉）的1774號地塊以11億越南盾的價格賣給裴國俊先生。裴國俊已支付3.75億越南盾定金，讓陳庭輝辦理分割和過戶手續。但陳庭輝未按協議執行。

之後，陳庭輝以3億越南盾的價格將1774號地塊賣給阮春律先生，用於個人消費和還債。阮春律又將這塊地賣給了陳裴懷芳。

陳庭輝和裴國俊找到陳裴懷芳協商贖回1774號地塊。最初陳裴懷芳同意全部出售，但後來改變主意只賣570平方米。

協商完成後，陳裴懷芳要求陳庭輝支付2億越南盾定金，陳庭輝支付了這筆定金，讓陳裴懷芳辦理1774號地塊部分面積的轉讓手續。

到期後陳裴懷芳未能辦理文件，陳庭輝要求將整個1774號地塊轉讓給裴國俊名下。之後裴國俊將授權給陳裴懷芳繼續分割地塊，但未被接受。

看到陳裴懷芳迴避，時間又長，裴國俊調查後得知1774號地塊已被陳裴懷芳分割成三塊並賣給了他人。

不僅是那塊地，陳裴懷芳已同意將位於和順坊東安居民區的95號地塊賣給裴氏秋霞女士和胡氏翠恆女士，並收取超過16億越南盾定金以辦理分割和過戶手續，但侵佔了這筆錢。

此外，為了個人消費和償還個人債務，陳裴懷芳通過投資購地和借款400億越南盾以償還銀行貸款，欺詐侵佔了另一名女性受害者9.5億越南盾。陳裴懷芳被指控侵佔了四名受害者總計32億越南盾。

土地交易中的定金需要注意什麼？

從上述案件中，峴港律師協會的律師陳厚表示，目前利用土地交易中的定金侵佔他人財產的現象相當普遍。

進行交易的人收取定金不是為了確保實際簽訂土地轉讓合同，而是利用買地者的信任侵佔他們的財產。

據陳厚律師介紹，根據不同情況，收取定金但故意侵佔、實際不轉讓土地的行為可能因濫用信任侵佔財產罪或詐騙侵佔財產罪被追究刑事責任，具體取決於侵佔意圖產生的時間和相關行為的實際發展。

如果在簽訂定金合同之前已有侵佔意識和目的，可能因詐騙侵佔財產罪被追究刑事責任。

而如果在簽訂定金合同、收取定金之後才有侵佔意識和目的，可能因濫用信任侵佔財產罪被追究刑事責任。

陳厚律師還建議人們必須注意遵守簽訂和執行定金合同的合法方式。

對於為房地產轉讓活動支付定金的人，也應注意瞭解交易主體和交易對象，以避免遇到有侵佔財產圖謀的人。

“大多數定金交易是基於信任的確認，違約或毀約可能發生。如果考慮民事責任，可能被罰沒定金；或者如果侵佔者被追究刑事責任，那麼追回被侵佔的定金之路將非常艱難，因為資金可能被轉移或損失，無法執行判決。”

因此，定金交易不應涉及過大金額，以避免不必要的風險，並陷入因定金交易失信而難以收回財產的困境。”陳厚律師補充道。