並非長期趨勢
越南房地產協會副主席阮文定博士在河內舉行的《先鋒報》組織的“新增長週期中的利率與房地產投資機會”研討會上表示。
據阮文定先生介紹，2026年第一季度，商業住房供應自2025年底以來增加，使供需逐漸更加平衡。另一方面，銀行利率自2025年底以來呈上升趨勢，因此使用高財務槓桿的投資者已暫停以觀察。
對於未來房價的評估，阮文定先生認為從各個角度看，房地產尚未有降價的基礎——特別是當投入要素仍保持高位時。
然而，市場正出現適合的“價格窪地”，當開發商推出競爭策略以推動銷售。
市場也記錄了投資趨勢的明顯轉變：買家越來越優先考慮高質量產品、配套基礎設施、舒適的生活空間。
小型、狹窄的項目逐漸失去吸引力。自住和長期投資需求增加——這是經濟好轉和市場信心因宏觀政策而鞏固的必然趨勢。
短期投資者將離開
據銀行金融專家阮光輝先生介紹，房地產多年來受益於廉價金融政策。
阮光輝先生認為當前高利率具有暫時性。他期望年底銀行系統利率將穩定，支持生產和經營。
關於房地產貸款，阮光輝先生建議商業銀行不應將這一領域的所有貸款等同對待，而需要根據每個開發商進行風險分類。按時還款的開發商應適用比高風險群體更低的利率。
越南房地產市場研究與評估研究院副院長陳春亮先生回顧過去30年顯示，房地產市場始終按週期運行：利率高時市場停滯，政策放鬆時市場復甦。
房地產是受心理影響較大的領域，投資者對貨幣政策特別敏感。然而，需要清楚區分三組：實際自住買家、長期投資者和短期投資者——使用財務槓桿“炒房”者。
在高利率背景下，首先受影響的是使用大量貸款資金的短期投資者——他們將最早離開市場。相反，長期投資者或有實際現金流、較少依賴銀行的人，受影響較小。
許多人正在等待利率下降後再投入資金。但回顧之前的週期，當利率大幅下降時，房地產價格通常不會隨之下降，因為投入成本仍高。買家在資本成本上受益，但必須接受更高的價格。因此，“等待利率底部”潛藏著錯失價格機會的風險。
陳春亮先生將當前緊縮的貨幣政策比作剎車——僅在需要調整速度時使用，之後將放鬆以使經濟正常運行。
這是暫時調整，並非長期趨勢。因此，投資者在做出決定前需要明確短期或長期目標、使用槓桿的程度以及承受利率波動的能力。
越南中文社
