據建設部稱，目前存在房地產項目投資者通過多種形式間接轉讓項目的情況，如轉讓企業資本、合併、分立企業、分割項目或直接用項目及項目形成的資產出資。
這些交易導致項目執行主體變更，但未經過房地產經營法律規定的轉讓條件審批程序，也未完全履行財務義務，特別是納稅義務。
後果是相關各方——尤其是購房者和次級投資者的權利和利益得不到保障。法律風險增加，糾紛、投訴可能發生並長期持續，留下複雜且難以處理的隱患。
一個正在引起公眾關注的典型案例是發生在慶和省及其他地方，涉及福山集團股份公司（簡稱福山公司）的“違反土地管理規定”、“詐騙侵佔財產”案件。
在一審法庭上，持有福山公司99%股份的被告人阮文厚供述，他已談判將其全部股份轉讓給阮維堅先生。
根據協議，堅先生將代替被告人厚先生根據生效的法庭判決履行賠償義務。值得注意的是，為確保這一承諾，堅先生一方與一家銀行合作，獲得了價值約6.9萬億越南盾的保函。銀行代表確認，保函的簽發符合內部規定和相關法律規定。
然而，法律風險問題，特別是投資者實際利益保障能力，在法庭上尚未得到充分澄清。
代表方（阮維堅先生）認為，參與是出於彌補後果的誠意，同時希望項目未來能夠具備繼續開發的條件。福山公司代表也確認了股份轉讓協議的內容，同時表示目前領導班子已發生諸多變化，但被告人阮文厚仍在法庭上直接回答相關問題。
對於使用保函代替賠償義務並取消資產查封措施的請求，一審審判委員會尚未予以考慮。判決僅記錄了被告人及相關個人自願彌補後果的部分情況，但未充分澄清資金流向以及投資者資金形成的資產本質。
根據上訴內容，投資者總額超過5.956萬億越南盾的資金已被福山公司記賬並用於投資項目基礎設施以及BT項目。這是數百名受害者要求上訴法院澄清資金流向、確定實地具體資產以服務於查封和保障執行判決的依據。
一個值得注意的點是，許多投資者認為簽訂合同和收款的主體是福山公司的法人實體，而非被告人阮文厚個人。因此，一審判決要求被告人個人以現金賠償被認為未能反映交易本質。這也是上訴中的核心內容，要求撤銷民事責任部分以重新審議。
在此背景下，一個重大疑問被提出：轉讓99%股份是否等同於間接“轉讓項目”？如果發生這種情況，整個項目——正是案件的對象，且可能是保障執行判決的資產來源——有可能在未經法律規定的審批程序下轉移到另一個主體手中。
事實上，這正是建設部在總結房地產經營法律執行過程中指出的法律空白。通過資本轉讓或股東變更來轉讓項目，可能規避法律條件、財務義務和國家控制機制，從而削弱管理效力並增加市場風險。
另一個尚未澄清的問題是被告人阮文厚目前在福山公司的法律地位。厚先生是否仍持有控股股份，還是已完成轉讓？現有股東結構如何？誰是真正控制企業和項目的主體？這些問題至今尚無明確答案，即使在福山公司客戶與慶和省人民委員會近期的對話會上也是如此。
與此同時，許多投資者表示不同意使用保函代替現金賠償的方案，除非與近10年前簽訂的合同中的全部義務繼承掛鉤。他們認為，最初的目標是在項目具備條件時接收房地產產品，因此僅以現金賠償可能無法保障實質權益。
從福山事件可以看出，通過股份“暗售”項目的現象不僅是法律問題，也是市場面臨的現實風險。如果得不到嚴格控制，這些交易可能扭曲投資活動的本質，損害人民利益，並削弱對商業環境的信心。
越南中文社
