一位讀者提問：職能部門剛剛停止實施一個規模數千公頃的城市區項目。多年來，該項目的規劃一直“懸置”著民眾的土地權益，導致房屋破舊難以修繕，轉讓也遇到障礙……
那麼，當規劃停止實施時，民眾能否像其他地方一樣建造新房、轉讓土地呢？
規劃內的土地仍可正常使用
法學碩士、胡志明市法律大學講師吳嘉煌回答：
根據2024年《土地法》第76條第4款，如果土地使用規劃已公開公佈但縣級尚未制定年度土地使用計劃，則土地使用者可繼續使用土地，並依法行使土地使用者權利。
土地使用規劃是總體方向，規定某區域的土地未來將用於何種目的，如修建道路、公園、居民區或生產、經營用地。
根據現行法律，土地使用規劃通常每10年制定一次，並根據各級規劃附有更長期的遠景。例如，當前國家土地使用規劃期為2021-2030年，遠景至2050年。
土地使用計劃是規劃的具體實施步驟，分階段組織實際執行。根據2024年《土地法》，土地使用計劃按國家層面每5年、縣級每年制定，以確定哪些區域先行實施、何時徵收土地或允許改變土地用途。
規劃回答的問題是：這塊地用來做什麼？而土地使用計劃解答的是：何時實施？如果土地在規劃內但國家尚未有徵收計劃，民眾仍可正常使用土地。
當國家有年度土地使用計劃時，土地使用者的一些權利將根據2024年《土地法》第76條第6款受到限制。如果土地屬於徵收範圍，民眾仍可行使土地使用者權利，但不得新建房屋、工程，不得新種多年生樹木。
在等待徵收期間，民眾不得建造新房或種植多年生樹木以增加補償價值。如果房屋破舊損壞，可進行修繕、改造，或申請有期限的建築許可證以建造新房。
“懸置”規劃滿兩年必須審查取消或調整
長期以來，民眾常誤以為位於規劃內的土地不能轉讓、抵押、贈與、繼承或行使其他權利。
2024年《土地法》明確原則：土地使用者可繼續行使轉讓、贈與、抵押、繼承、分割土地等權利，而不受“土地已有規劃”理由的阻礙。
實際上，“規劃懸置”、“項目懸置”導致該區域的民眾生活困難，因建房、修房受限，轉讓價格不高，抵押貸款時銀行謹慎，投資生產經營也不敢，因為不知道何時會被徵收。
2024年《土地法》規定，如果土地在年度土地使用計劃中用於徵收或改變用途，但連續兩年後仍未徵收或改變用途，則主管機關必須審查、評估、調整或取消，並公開公佈信息（第76條第7款）。
2024年《土地法》將處理規劃內土地的期限縮短為兩年，而此前規定為三年。每年，省級人民委員會須審查、處理並公開公佈徵收、改變用途、調整或取消徵收及改變用途的信息，針對已在年度土地使用計劃中記錄的土地。
《土地法》還規定，已由主管國家機關作出徵收決定的區域，不得頒發紅簿（土地使用權證書），除非徵收決定已滿三年但尚未實際執行（第151條第1款）。
這是一項實際規定，解決了數十年來許多家庭因土地被懸置徵收而無法獲得紅簿以行使土地權利的難題。
在上述項目中，需理解“停止規劃”並不意味著民眾可以自由建造、改變土地用途或分割地塊。
停止舊規劃後，國家機關可能會審查法律文件，調整或以新規劃替代。土地使用者仍須遵守城市總體規劃和相關建築、土地法律規定。
越南中文社
