越南停止规划，有地者能行使哪些权利？

一位读者提问：职能部门刚刚停止实施一个规模数千公顷的城市区项目。多年来，该项目的规划一直“悬置”着民众的土地权益，导致房屋破旧难以修缮，转让也遇到障碍……

那么，当规划停止实施时，民众能否像其他地方一样建造新房、转让土地呢？

规划内的土地仍可正常使用

法学硕士、胡志明市法律大学讲师吴嘉煌回答：

根据2024年《土地法》第76条第4款，如果土地使用规划已公开公布但县级尚未制定年度土地使用计划，则土地使用者可继续使用土地，并依法行使土地使用者权利。

土地使用规划是总体方向，规定某区域的土地未来将用于何种目的，如修建道路、公园、居民区或生产、经营用地。

根据现行法律，土地使用规划通常每10年制定一次，并根据各级规划附有更长期的远景。例如，当前国家土地使用规划期为2021-2030年，远景至2050年。

土地使用计划是规划的具体实施步骤，分阶段组织实际执行。根据2024年《土地法》，土地使用计划按国家层面每5年、县级每年制定，以确定哪些区域先行实施、何时征收土地或允许改变土地用途。

规划回答的问题是：这块地用来做什么？而土地使用计划解答的是：何时实施？如果土地在规划内但国家尚未有征收计划，民众仍可正常使用土地。

当国家有年度土地使用计划时，土地使用者的一些权利将根据2024年《土地法》第76条第6款受到限制。如果土地属于征收范围，民众仍可行使土地使用者权利，但不得新建房屋、工程，不得新种多年生树木。

在等待征收期间，民众不得建造新房或种植多年生树木以增加补偿价值。如果房屋破旧损坏，可进行修缮、改造，或申请有期限的建筑许可证以建造新房。

“悬置”规划满两年必须审查取消或调整

长期以来，民众常误以为位于规划内的土地不能转让、抵押、赠与、继承或行使其他权利。

2024年《土地法》明确原则：土地使用者可继续行使转让、赠与、抵押、继承、分割土地等权利，而不受“土地已有规划”理由的阻碍。

实际上，“规划悬置”、“项目悬置”导致该区域的民众生活困难，因建房、修房受限，转让价格不高，抵押贷款时银行谨慎，投资生产经营也不敢，因为不知道何时会被征收。

2024年《土地法》规定，如果土地在年度土地使用计划中用于征收或改变用途，但连续两年后仍未征收或改变用途，则主管机关必须审查、评估、调整或取消，并公开公布信息（第76条第7款）。

2024年《土地法》将处理规划内土地的期限缩短为两年，而此前规定为三年。每年，省级人民委员会须审查、处理并公开公布征收、改变用途、调整或取消征收及改变用途的信息，针对已在年度土地使用计划中记录的土地。

《土地法》还规定，已由主管国家机关作出征收决定的区域，不得颁发红簿（土地使用权证书），除非征收决定已满三年但尚未实际执行（第151条第1款）。

这是一项实际规定，解决了数十年来许多家庭因土地被悬置征收而无法获得红簿以行使土地权利的难题。

在上述项目中，需理解“停止规划”并不意味着民众可以自由建造、改变土地用途或分割地块。

停止旧规划后，国家机关可能会审查法律文件，调整或以新规划替代。土地使用者仍须遵守城市总体规划和相关建筑、土地法律规定。

（编译：Jon ；审校：Alex；来源：越南中文社yuenan.com）