上述觀點由胡志明市法律大學商法系高級講師泰博士在6月17日舉行的全國科學研討會“2024年《土地法》及新形勢下的修訂補充要求”上提出。
泰先生認為，問題的根源在於國家同時扮演兩個角色：土地所有者代表和管理機構。所有者經濟權利與公共權力的交織，導致土地關係未能完全按照市場原則運作。
他表示，當國家既提供土地使用權，又決定土地價格及相關財政義務時，容易陷入“既當裁判又當運動員”的境地，削弱市場的客觀性。
胡志明市法律大學商法系的阮黃翠莊博士指出，現行機制在國家的大多數土地定價活動中造成了利益衝突。
她表示，在確定土地使用費、土地租金及相關財政義務時，國家是預算收入方，因此地價越高，收入越大。相反，在徵地時，國家是補償支付方，因此地價越低，預算支出越少。
與此同時，國家既決定作為補償依據的地價，又解決由此產生的投訴和糾紛。
“這種機制可能給人民和企業帶來巨大的財政壓力，特別是在用於計算財政義務的地價大幅上漲的情況下，”莊女士說。
她舉例說明，根據第87/2025號決議，胡志明市的新地價表中許多位置的地價顯著上漲。同起路的住宅用地定為每平方米6.872億越南盾，比舊地價表高出4倍多，導致許多人在轉換土地用途或完成法律手續時遇到困難。
相反，如果地價表和調節係數未能及時反映實際波動，被徵地者得到的補償可能遠低於市場交易價格。
商法系的範文武博士在分析第254/2025號決議確定地價的機制時表示，許多以前需要通過諮詢單位和評審委員會確定具體地價的情況，現在改為應用地價表乘以調節係數（K）。
他認為，這種做法簡化了程序，縮短了時間並降低了成本。然而，每塊土地的價值取決於位置、形狀、開發潛力等多種因素，而地價表和K係數是按區域或路線構建的，難以充分反映差異。
“一塊臨街寬度5米的土地和一塊僅2米寬的土地，在同一條路線上肯定價值不同，但地價表卻適用相同的價格，”他說。
武博士認為，地價表和K係數都具有相對穩定性，而市場價格不斷波動。編制、評審和批准過程耗時，導致價格通常滯後於實際。
他以胡志明市地價調節係數草案為例，其中一些中心路線根據地價表和K係數確定的地價僅為每平方米約9.55億越南盾，顯著低於實際交易價格15-20億越南盾。這種差距可能導致被徵地者獲得的補償低於資產的實際價值。
武博士表示，補償價格與市場價格之間的長期差距可能增加投訴、糾紛並影響土地清理進度。
專家認為，根本解決方案不僅是調整定價技術，還必須控制地價確定機制中的利益衝突。
副教授、博士劉國泰指出，在商品貨幣關係中，國家應首先被視為土地使用權的所有者，而人民和企業是客戶。各方之間的關係必須基於平等、透明和尊重市場價值的原則。
他建議擴大徵地時的協商機制，增加地價確定中的市場因素，並逐步限制國家機關既決定價格又從中受益或直接受定價結果影響的情況。
胡志明市國家大學經濟法律大學的阮志強博士表示，許多國家已將土地管理機構與定價系統分離，以限制利益衝突。地價確定由獨立評估組織參與，交易數據透明，並有社會監督機制。
引用韓國的經驗，他說，該國建立了基於實際交易數據並定期更新的公開地價體系。標準地價由獨立專家確定，但在項目補償或計算財政義務時，職能部門仍會考慮每塊土地的具體特徵，而不是僵化地適用行政價格。
越南中文社
