上述观点由胡志明市法律大学商法系高级讲师泰博士在6月17日举行的全国科学研讨会“2024年《土地法》及新形势下的修订补充要求”上提出。
泰先生认为，问题的根源在于国家同时扮演两个角色：土地所有者代表和管理机构。所有者经济权利与公共权力的交织，导致土地关系未能完全按照市场原则运作。
他表示，当国家既提供土地使用权，又决定土地价格及相关财政义务时，容易陷入“既当裁判又当运动员”的境地，削弱市场的客观性。
胡志明市法律大学商法系的阮黄翠庄博士指出，现行机制在国家的大多数土地定价活动中造成了利益冲突。
她表示，在确定土地使用费、土地租金及相关财政义务时，国家是预算收入方，因此地价越高，收入越大。相反，在征地时，国家是补偿支付方，因此地价越低，预算支出越少。
与此同时，国家既决定作为补偿依据的地价，又解决由此产生的投诉和纠纷。
“这种机制可能给人民和企业带来巨大的财政压力，特别是在用于计算财政义务的地价大幅上涨的情况下，”庄女士说。
她举例说明，根据第87/2025号决议，胡志明市的新地价表中许多位置的地价显著上涨。同起路的住宅用地定为每平方米6.872亿越南盾，比旧地价表高出4倍多，导致许多人在转换土地用途或完成法律手续时遇到困难。
相反，如果地价表和调节系数未能及时反映实际波动，被征地者得到的补偿可能远低于市场交易价格。
商法系的范文武博士在分析第254/2025号决议确定地价的机制时表示，许多以前需要通过咨询单位和评审委员会确定具体地价的情况，现在改为应用地价表乘以调节系数（K）。
他认为，这种做法简化了程序，缩短了时间并降低了成本。然而，每块土地的价值取决于位置、形状、开发潜力等多种因素，而地价表和K系数是按区域或路线构建的，难以充分反映差异。
“一块临街宽度5米的土地和一块仅2米宽的土地，在同一条路线上肯定价值不同，但地价表却适用相同的价格，”他说。
武博士认为，地价表和K系数都具有相对稳定性，而市场价格不断波动。编制、评审和批准过程耗时，导致价格通常滞后于实际。
他以胡志明市地价调节系数草案为例，其中一些中心路线根据地价表和K系数确定的地价仅为每平方米约9.55亿越南盾，显著低于实际交易价格15-20亿越南盾。这种差距可能导致被征地者获得的补偿低于资产的实际价值。
武博士表示，补偿价格与市场价格之间的长期差距可能增加投诉、纠纷并影响土地清理进度。
专家认为，根本解决方案不仅是调整定价技术，还必须控制地价确定机制中的利益冲突。
副教授、博士刘国泰指出，在商品货币关系中，国家应首先被视为土地使用权的所有者，而人民和企业是客户。各方之间的关系必须基于平等、透明和尊重市场价值的原则。
他建议扩大征地时的协商机制，增加地价确定中的市场因素，并逐步限制国家机关既决定价格又从中受益或直接受定价结果影响的情况。
胡志明市国家大学经济法律大学的阮志强博士表示，许多国家已将土地管理机构与定价系统分离，以限制利益冲突。地价确定由独立评估组织参与，交易数据透明，并有社会监督机制。
引用韩国的经验，他说，该国建立了基于实际交易数据并定期更新的公开地价体系。标准地价由独立专家确定，但在项目补偿或计算财政义务时，职能部门仍会考虑每块土地的具体特征，而不是僵化地适用行政价格。
（编译：Eric ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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