“生存”競賽：20年樓齡的建築
根據全球商業地產投資管理及服務公司仲量聯行（JLL）的最新研究，全球約65%的寫字樓若不進行升級，到2030年將面臨過時風險。
在越南，這一情況更為明顯：胡志明市和河內的寫字樓供應量約達410萬平方米，但A級寫字樓僅佔33%。
值得注意的是，僅胡志明市的A級寫字樓中，約28%的面積樓齡超過10年，其中許多建築已運營25-30年。這些寫字樓面臨過時風險，原因在於機電系統效率低下、能耗巨大且空氣質量不達標。而當前國際企業在選擇寫字樓時，都將ESG標準作為戰略重點。
“刷綠”並非解決方案
在接受《青年報》電子版採訪時，Batdongsan.com.vn南方區域總監丁明俊（Đinh Minh Tuấn）表示，胡志明市許多建於10-20年前的建築正面臨國內外租戶的巨大壓力，必須進行升級以滿足淨零排放承諾。
許多業主誤以為改造僅停留在外觀改變。然而，丁明俊警告說，這並非簡單地重新粉刷建築然後貼上綠色標籤。這必須是運營本質上的改變。
據丁明俊稱，最大的區別在於實際的運營效率。改造應聚焦於可衡量的解決方案，如排放能力、水電節約和智能停車場管理。
“目標不僅是獲得認證以裝點門面，而是提高運營效率、降低能耗、改善空氣質量，這是當前租戶非常看重的，因為它直接關係到員工的健康。”丁明俊說。
仲量聯行越南項目管理與發展總監Stephanie Dinh表示，ESG不是額外成本，而是保護和增值資產的投資。事實上，經過升級獲得綠色認證的建築，其租金比市場水平高出15-30%。
舊寫字樓如何“吸引”租戶？
為避免被淘汰，專家建議改造路線圖應聚焦三大支柱：
首先，業主必須優先升級高效暖通空調系統，並安裝可自動開關的智能管理平臺以優化成本。
其次，改變空間理念。當前趨勢是取消獨立房間，打造開放式空間，增強社區聯繫。許多進入越南的外國企業都希望租賃“開放式”辦公室，作為員工會面、創新和凝聚的場所。
第三，業主還需設計支持靈活辦公模式的空間，聚焦公共便利區和現代化大堂，以優化企業的租賃面積。
專家強調，升級投資通常只佔資產總值的1%至7%，而業主可長期節省數倍的運營成本，並在向綠色地產轉型的浪潮中保持穩定的入住率。
越南中文社