越南超50%写字楼面临过时风险，原因何在？

“生存”竞赛：20年楼龄的建筑

根据全球商业地产投资管理及服务公司仲量联行（JLL）的最新研究，全球约65%的写字楼若不进行升级，到2030年将面临过时风险。

在越南，这一情况更为明显：胡志明市和河内的写字楼供应量约达410万平方米，但A级写字楼仅占33%。

值得注意的是，仅胡志明市的A级写字楼中，约28%的面积楼龄超过10年，其中许多建筑已运营25-30年。这些写字楼面临过时风险，原因在于机电系统效率低下、能耗巨大且空气质量不达标。而当前国际企业在选择写字楼时，都将ESG标准作为战略重点。

“刷绿”并非解决方案

在接受《青年报》电子版采访时，Batdongsan.com.vn南方区域总监丁明俊（Đinh Minh Tuấn）表示，胡志明市许多建于10-20年前的建筑正面临国内外租户的巨大压力，必须进行升级以满足净零排放承诺。

许多业主误以为改造仅停留在外观改变。然而，丁明俊警告说，这并非简单地重新粉刷建筑然后贴上绿色标签。这必须是运营本质上的改变。

据丁明俊称，最大的区别在于实际的运营效率。改造应聚焦于可衡量的解决方案，如排放能力、水电节约和智能停车场管理。

“目标不仅是获得认证以装点门面，而是提高运营效率、降低能耗、改善空气质量，这是当前租户非常看重的，因为它直接关系到员工的健康。”丁明俊说。

仲量联行越南项目管理与发展总监Stephanie Dinh表示，ESG不是额外成本，而是保护和增值资产的投资。事实上，经过升级获得绿色认证的建筑，其租金比市场水平高出15-30%。

旧写字楼如何“吸引”租户？

为避免被淘汰，专家建议改造路线图应聚焦三大支柱：

首先，业主必须优先升级高效暖通空调系统，并安装可自动开关的智能管理平台以优化成本。

其次，改变空间理念。当前趋势是取消独立房间，打造开放式空间，增强社区联系。许多进入越南的外国企业都希望租赁“开放式”办公室，作为员工会面、创新和凝聚的场所。

第三，业主还需设计支持灵活办公模式的空间，聚焦公共便利区和现代化大堂，以优化企业的租赁面积。

专家强调，升级投资通常只占资产总值的1%至7%，而业主可长期节省数倍的运营成本，并在向绿色地产转型的浪潮中保持稳定的入住率。

（编译：Jon ；审校：Suki；来源：越南中文社yuenan.com）