8月19日下午，在小組討論會上，越南總理黎明興通報了修訂2024年《土地法》、2023年《住房法》和《房地產經營法》的政策方向。
國家調控地價以控制房價
以制定政策不僅解決瓶頸問題、還要促進發展的觀點，總理認為，在修訂《土地法》、《住房法》和《房地產經營法》的同時，接下來將同步修訂預算、稅收、投資等相關法律，以確保一致性。
這一現實源於越共中央委員會關於修訂《土地法》及相關法律的觀點和方向的第21號決議，該決議強調修訂《土地法》以滿足實踐中出現的需求，目前仍存在不足和障礙。
因此，土地法修訂中提出的重大問題是改革創新土地規劃和土地使用計劃工作。第21號決議的精神是逐步在統一範圍內制定一項總體規劃，但配套嚴格的機制和條件，既要確保“不隨意調整規劃”，又不能“僵化”。
另一個新亮點是完善土地出租、土地交付、土地用途轉換機制，以確保競爭性、公開性和透明性。法律將明確規定土地使用權拍賣、招標、交付土地、出租土地、計算土地使用費等情形……建立明確機制，確保國家和企業的利益。
特別是關於地價，總理直接提出疑問：為什麼房價高？他認為，當地價按市場定價時，地方必須計算高地價。而地價是所有項目和經濟體系的投入成本。因此，地價昂貴會轉嫁到成本中，再加上貸款、行政手續漫長，進一步推高地價和房價。
為解決上述問題，政府總理強調，國家將在數據互聯互通的基礎上調控價格，並與土地數據及各專業數據公開透明相結合。此舉旨在提高國家管理作用，調節地價、控制投資成本，加上透明簡化的行政手續，從而控制房價。
為什麼規定公寓有期限產權？
對於《住房法》，本次修法最大的方向是國家為公民實現居住權創造條件。即從必須擁有住房的思維轉向長期居住的思維。因此，各項政策將重點優先發展可出租的社會住房，同時兼顧商業住房、公務住房和政策性住房。
發展出租住房可採取多種形式，如使用國家資金投資，或以多種形式社會化，吸納私人參與。這些資源將用於建設出租住房、工業園區工人、專家和勞動者的宿舍。
關於公寓使用期限將與建築年限掛鉤，總理認為沒有永遠存在的住房，當達到一定使用期限後便無法滿足技術標準。但與此同時，財產權必須受到法律保護，並在法律中明確具體化各項標準和規範。
最後，總理強調發展房地產市場必須公開、透明、健康、可持續，鼓勵通過交易平臺交易、通過銀行支付。建設稅收、公證、銀行、房地產之間數據連接共享的信息系統，確保制度的充分落實並調節市場狀況。
擔憂保護期房購房者權益
在小組討論會上，多位代表也擔憂保障未來形成的房地產項目購房者權益問題。經濟與財政委員會專職委員裴文勇表示，當購房者繳納房屋價值的30%、50%甚至70%而房產尚未形成時，從經濟本質上看，購房者是在為項目提供資金。
矛盾的是，出資者卻不像銀行那樣有權控制現金流，不知道自己的錢是否被正確用於項目，通常只有在項目延期後才知道風險。而法律規定保護最後5%，但誰來保護此前已投入項目的70%或95%的資金呢？
因此，代表認為必須按性質控制所有收款，不論其名目是押金、訂金還是登記意向。因此，法律規定需要研究按項目設立獨立賬戶的機制，客戶資金必須用於該項目本身，並與可驗證的進度掛鉤。
越南中文社
