8月19日下午，在小组讨论会上，越南总理黎明兴通报了修订2024年《土地法》、2023年《住房法》和《房地产经营法》的政策方向。
国家调控地价以控制房价
以制定政策不仅解决瓶颈问题、还要促进发展的观点，总理认为，在修订《土地法》、《住房法》和《房地产经营法》的同时，接下来将同步修订预算、税收、投资等相关法律，以确保一致性。
这一现实源于越共中央委员会关于修订《土地法》及相关法律的观点和方向的第21号决议，该决议强调修订《土地法》以满足实践中出现的需求，目前仍存在不足和障碍。
因此，土地法修订中提出的重大问题是改革创新土地规划和土地使用计划工作。第21号决议的精神是逐步在统一范围内制定一项总体规划，但配套严格的机制和条件，既要确保“不随意调整规划”，又不能“僵化”。
另一个新亮点是完善土地出租、土地交付、土地用途转换机制，以确保竞争性、公开性和透明性。法律将明确规定土地使用权拍卖、招标、交付土地、出租土地、计算土地使用费等情形……建立明确机制，确保国家和企业的利益。
特别是关于地价，总理直接提出疑问：为什么房价高？他认为，当地价按市场定价时，地方必须计算高地价。而地价是所有项目和经济体系的投入成本。因此，地价昂贵会转嫁到成本中，再加上贷款、行政手续漫长，进一步推高地价和房价。
为解决上述问题，政府总理强调，国家将在数据互联互通的基础上调控价格，并与土地数据及各专业数据公开透明相结合。此举旨在提高国家管理作用，调节地价、控制投资成本，加上透明简化的行政手续，从而控制房价。
为什么规定公寓有期限产权？
对于《住房法》，本次修法最大的方向是国家为公民实现居住权创造条件。即从必须拥有住房的思维转向长期居住的思维。因此，各项政策将重点优先发展可出租的社会住房，同时兼顾商业住房、公务住房和政策性住房。
发展出租住房可采取多种形式，如使用国家资金投资，或以多种形式社会化，吸纳私人参与。这些资源将用于建设出租住房、工业园区工人、专家和劳动者的宿舍。
关于公寓使用期限将与建筑年限挂钩，总理认为没有永远存在的住房，当达到一定使用期限后便无法满足技术标准。但与此同时，财产权必须受到法律保护，并在法律中明确具体化各项标准和规范。
最后，总理强调发展房地产市场必须公开、透明、健康、可持续，鼓励通过交易平台交易、通过银行支付。建设税收、公证、银行、房地产之间数据连接共享的信息系统，确保制度的充分落实并调节市场状况。
担忧保护期房购房者权益
在小组讨论会上，多位代表也担忧保障未来形成的房地产项目购房者权益问题。经济与财政委员会专职委员裴文勇表示，当购房者缴纳房屋价值的30%、50%甚至70%而房产尚未形成时，从经济本质上看，购房者是在为项目提供资金。
矛盾的是，出资者却不像银行那样有权控制现金流，不知道自己的钱是否被正确用于项目，通常只有在项目延期后才知道风险。而法律规定保护最后5%，但谁来保护此前已投入项目的70%或95%的资金呢？
因此，代表认为必须按性质控制所有收款，不论其名目是押金、订金还是登记意向。因此，法律规定需要研究按项目设立独立账户的机制，客户资金必须用于该项目本身，并与可验证的进度挂钩。
（编译：李程 ；审校：Ken；来源：越南中文社yuenan.com）
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