7月28日，越南共產黨中央委員會發布了第21號決議，取代2022年的第18號決議，為《土地法》修正案指明方向，旨在解決監管瓶頸並支持可持續發展。
擬議的土地和住房法律修正案側重於解決與土地分配、土地估價和向地方當局放權相關的法律限制，以加快項目實施。
該決議強調加強國家對土地價格的監管，引入公寓樓使用年限限制，為商業住房項目（尤其是公寓開發項目）長期分配土地，以及促進租賃住房。
政府旨在通過增加住房供應來平抑房價，措施包括優先為公寓項目長期分配土地、增加租賃住房供應以及引入公寓樓使用年限限制。MBS研究機構指出，這些旨在平抑房價的政策主要聚焦於增加公寓住房供應。
另一個關鍵問題是優先為商業住房開發（尤其是公寓項目）長期分配土地。這些優先發展公寓的措施表明，在土地供應趨緊的情況下，相關方面正努力增加住房供應。
此外，該政策還旨在通過將加快這些進程的措施制度化（尤其是針對重點項目）來加速補償和場地清理。同時，其還旨在通過將針對被徵地居民的補償方式從“資產補償”轉向“重建生計”來促進重新安置區開發。
MBS研究機構表示，這將有助於加快關鍵基礎設施項目的補償和場地清理工作，重點在於開發重新安置城區。
另一個關鍵政策思路是對房地產收益徵稅，對空置和未充分利用的房產徵收更高稅率。這將有助於抑制投機性投資。
根據MBS研究機構的說法，關鍵的政策變化是引入公寓樓使用年限限制，同時明確業主在公寓翻新和重建中的財務義務。
省級主管部門將負責監督規劃、質量評估和補償係數，而公寓業主在建築使用年限到期後仍保留相應的權利和財務義務。
迄今為止尚未出臺具體規定。不過，胡志明市房地產協會的建議表明，新框架不應具有追溯效力，允許現有公寓保留長期所有權。
對於老化或狀況不佳的項目，可通過業主出資或與開發商合作推進重建。對於50年房齡的公寓項目，MBS研究機構預計業主和開發商可能需要額外繳納土地使用費和建設費，以延長項目的運營期。
對於越南房地產市場，借鑑國際慣例，MBS研究機構預計，根據《土地法》修正案，公寓項目的土地使用年限可能為50至99年，之後開發商可能被優先允許支付額外費用用於項目翻新和重建。
預計在新規出臺前，對永久產權公寓的需求將在短期內上升。然而，在不利的市場環境下，上漲空間可能仍然有限，因為投資者對規劃調整和高利率採取更加謹慎的態度。從長期來看，使用年限規定可能會降低租賃公寓對投資者的吸引力，因為偏好仍然傾向於長期持有，這可能會使低層住宅和地塊受益。
鑑於第21號決議的政策方向，擁有已批准的1/500總體規劃、已繳清土地費用或已獲銷售許可的公寓項目預計將吸引更強的投資需求並實現更高的吸收率，這得益於在高利率環境下買家對長期持有和相對可負擔產品的偏好。
越南中文社
