第21号决议重塑越南房地产市场

7月28日，越南共产党中央委员会发布了第21号决议，取代2022年的第18号决议，为《土地法》修正案指明方向，旨在解决监管瓶颈并支持可持续发展。

拟议的土地和住房法律修正案侧重于解决与土地分配、土地估价和向地方当局放权相关的法律限制，以加快项目实施。

该决议强调加强国家对土地价格的监管，引入公寓楼使用年限限制，为商业住房项目（尤其是公寓开发项目）长期分配土地，以及促进租赁住房。

政府旨在通过增加住房供应来平抑房价，措施包括优先为公寓项目长期分配土地、增加租赁住房供应以及引入公寓楼使用年限限制。MBS研究机构指出，这些旨在平抑房价的政策主要聚焦于增加公寓住房供应。

另一个关键问题是优先为商业住房开发（尤其是公寓项目）长期分配土地。这些优先发展公寓的措施表明，在土地供应趋紧的情况下，相关方面正努力增加住房供应。

此外，该政策还旨在通过将加快这些进程的措施制度化（尤其是针对重点项目）来加速补偿和场地清理。同时，其还旨在通过将针对被征地居民的补偿方式从“资产补偿”转向“重建生计”来促进重新安置区开发。

MBS研究机构表示，这将有助于加快关键基础设施项目的补偿和场地清理工作，重点在于开发重新安置城区。

另一个关键政策思路是对房地产收益征税，对空置和未充分利用的房产征收更高税率。这将有助于抑制投机性投资。

根据MBS研究机构的说法，关键的政策变化是引入公寓楼使用年限限制，同时明确业主在公寓翻新和重建中的财务义务。

省级主管部门将负责监督规划、质量评估和补偿系数，而公寓业主在建筑使用年限到期后仍保留相应的权利和财务义务。

迄今为止尚未出台具体规定。不过，胡志明市房地产协会的建议表明，新框架不应具有追溯效力，允许现有公寓保留长期所有权。

对于老化或状况不佳的项目，可通过业主出资或与开发商合作推进重建。对于50年房龄的公寓项目，MBS研究机构预计业主和开发商可能需要额外缴纳土地使用费和建设费，以延长项目的运营期。

对于越南房地产市场，借鉴国际惯例，MBS研究机构预计，根据《土地法》修正案，公寓项目的土地使用年限可能为50至99年，之后开发商可能被优先允许支付额外费用用于项目翻新和重建。

预计在新规出台前，对永久产权公寓的需求将在短期内上升。然而，在不利的市场环境下，上涨空间可能仍然有限，因为投资者对规划调整和高利率采取更加谨慎的态度。从长期来看，使用年限规定可能会降低租赁公寓对投资者的吸引力，因为偏好仍然倾向于长期持有，这可能会使低层住宅和地块受益。

鉴于第21号决议的政策方向，拥有已批准的1/500总体规划、已缴清土地费用或已获销售许可的公寓项目预计将吸引更强的投资需求并实现更高的吸收率，这得益于在高利率环境下买家对长期持有和相对可负担产品的偏好。

（编译：Eric；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）