近日，在第十六屆國會於8月底召開第一次非常規會議、討論2024年《土地法》修訂政策方向之後，司法部公佈了《土地法》修訂草案文件。
根據該草案，最新版本不再保留2024年《土地法》第27條第3款中關於部分房地產交易必須公證的規定。
這是草案中備受民眾關注的一點。有人認為此舉有助於減少手續，民眾準備材料更加便利；但也有人表示，這將在交易中潛藏諸多風險。
選擇公證的權利屬於民眾，但國家也需要降低風險的機制
在胡志明市西貢坊一家大型信貸機構工作的陳黃V.（45歲）從銀行角度發表了看法。
他認為，房地產交易不再強制公證，會使銀行難以核實土地使用權、房屋所有權證書上的信息是否與主管部門的登記數據相符。
通過公證程序，公證員可以核查資產的法律狀況，確認各方的行為能力和自願性，並比對登記信息。
如果客戶只提供一本證書，並聲稱資產尚未登記、未在任何地方抵押，銀行很難自行核實。這需要主管部門的確認。
“因此，如果認為線下公證浪費時間，我認為應當有效推行其他方式，如在線公證或數字簽名簽署。不過，如果草案獲得適用，需要配備工具和流程指引，讓民眾和信貸機構都能便捷、安全地核實資產。”
“如果沒有明確的替代機制，取消強制公證且民眾不主動選擇公證，就會形成法律空白，並在實際中潛藏諸多風險”，V.先生補充道。
與此同時，居住在新安坊的陳碧N.（47歲）認為，民眾如果擔心，仍可主動選擇公證。雖然多花費用，但更安心，藉助公證員的協助降低風險。不過從長遠看，如果取消強制公證獲得通過，就需要有一個渠道來真正有效地核實土地的法律狀況，同時記錄買賣雙方的行為，以避免日後糾紛。
“我聽說今後房地產交易公證不再受行政區劃限制，土地信息也在國家數據庫系統中更新。這對民眾非常便利，避免來回奔波”，N.女士說。
她還表示，如果草案在未來一段時間內適用，為減少糾紛和風險，需要有一個機制或專門機構負責審查。
“土地交易價值巨大，是一個人、一個家庭一生的財產，因此需要仔細考量”，N.女士分享道。
阮氏D.女士（83歲，西貢坊）認為，今後在房地產交易中，坊的作用日益重要。
“如果坊是管理行政手續（包括與房地產相關手續）的地方，擁有充分的法律依據和數據基礎來執行，那麼我認為，可能無需再經過公證這一步。”
“重要的是要建立一個民眾可以信任的機制。坊做好管理、辦理行政手續並保障交易的法律性，民眾就會放心”，D.女士分享道。
房地產數據必須完整、準確、及時
陳阮平元女士（胡志明市律師團律師）認為，土地法草案不再規定部分房地產交易必須公證，是一項有依據的改革方向，符合簡化行政手續、大力轉向數據管理的方針。
不過，這一規定只有配套相應的監管機制和法律安全保障，才真正合理。
平元女士提出疑問：如果沒有強制公證，哪個機制將行使事前審查職能，以防範交易風險？當民眾善意地依據官方數據，但信息錯誤或未及時更新時又該如何？
因此，平元女士認為，取消房地產交易強制公證，但不能取消監管機制，需要有合適的機制來替代或補充公證的事前審查職能。
以數據、技術和交易登記進行管理可以發揮重要作用。然而，只有當土地、人口、公證、住房和房地產市場數據庫實現互聯互通，並完整、準確、及時更新時，這一機制才真正有效。當數據和監管機制尚不完善時，這一改變可能增加風險，尤其是對正在持有、管理和使用土地的年長者。
由此，平元律師認為，房地產交易不強制公證可能是未來的趨勢，但在當下需要謹慎實施。
民眾應在房地產交易中保持主動
“目前，國家土地數據庫正在建設中，目標是在2027年完成。公證數據庫也正在建設，預計2027年投入運行。
對於民眾，在過渡階段，我建議不要僅依賴電子數據，還需同時檢查實際法律檔案，核實交易權利人身份，檢查抵押、查封、糾紛、規劃及其他權利限制情況。
對於價值巨大或複雜的交易，即使法律不強制，民眾仍應主動使用公證和獨立法律諮詢”，平元律師補充道。
越南中文社
