根據MBS證券的分析報告，儘管流入越南的FDI資金持續向好，工業地產行業企業的經營業績卻出現明顯分化。
利潤“背向而行”的分化圖景
在胡志明市，今年前9個月註冊FDI資金達到172.25億美元，是2025年同期的4.19倍。
報告顯示，Becamex集團（股票代碼：BCM）預計2026年第三季度淨利潤約達1.817萬億越盾，同比大幅增長337%。
主要動力來自將和利安置區投入經營（預計可從約400套住房確認利潤），以及VSIP、IJC和Becamex平福等合資、聯營公司貢獻15%的增長。預計2026年全年，Becamex淨利潤可能達到3.97萬億越盾。
但在相反方向，業內不少“巨頭”的經營業績卻顯露疲態。其中，IDICO總公司（IDC）預計2026年第三季度淨利潤為4280億越盾，同比下降49%。
主要原因在於，本季度預計交付的工業區土地面積僅約20公頃（位於有盛工業區和富美II擴建工業區），明顯低於去年的高基數。
Sonadezi周德股份公司（SZC）第三季度淨利潤也預計下降33%，僅約140億越盾，因為友福居民區的商業地產經營活動進展緩慢。
遊戲規則之變：從租金轉向綠色基礎設施與技術
在由《財政與投資》報於9月29日下午在胡志明市舉辦的2026年越南工業地產論壇（VIPF）上，該報總編輯範文橫在解讀市場圖景時強調，越南在重構全球生產鏈的過程中繼續被選擇。
然而，國際投資者的選擇標準已發生根本變化。吸引FDI的競爭不再停留在土地儲備大或租金低，而是轉向基礎設施質量、推進速度和運營能力。
新資金流主要集中於高科技、半導體、人工智能（AI）和數據中心領域，要求工業區必須轉向綠色、生態模式，並滿足ESG可持續發展標準。
率先發展綠色工業區、擁有同步基礎設施和城市—服務業生態系統的企業，正擁有巨大優勢，以承接科技“巨頭”的規模合同。
總體來看，新的工業週期正帶來巨大機遇，但也提出嚴格的篩選要求。只有準備好乾淨土地儲備、綠色基礎設施和現代運營方案的投資者，才能保持利潤可持續增長。
工業地產租金不再是決定性因素
JLL越南總經理黎氏玄莊表示，通過與國際投資者交流，已明顯感受到評估方式的變化。投資者的關注點不再只圍繞租金或優惠，而是凸顯出三大關鍵標準：具備技能的勞動力、能源安全，以及綠色路線圖、推進速度和透明度。
莊女士認為，僅提供土地和硬基礎設施已不足以競爭。新一代工業區必須整合清潔能源、高技術基礎設施、全面支持服務以及人才生態系統，這正在重新定義市場標準。
對投資者和租戶而言，選址是長期戰略決策，而非一時比較租金的算術題。未來5—10年的擴展能力、能源安全、供應鏈生態系統和人才潛力都必須納入分析模型。
“從簽約到工廠投產的時間直接影響投資效率。擁有透明行政手續、現成技術基礎設施和信譽良好的基礎設施投資商的地方，在吸引大規模高科技項目方面具有突出優勢。”莊女士說。
越南中文社
