根据MBS证券的分析报告，尽管流入越南的FDI资金持续向好，工业地产行业企业的经营业绩却出现明显分化。
利润“背向而行”的分化图景
在胡志明市，今年前9个月注册FDI资金达到172.25亿美元，是2025年同期的4.19倍。
报告显示，Becamex集团（股票代码：BCM）预计2026年第三季度净利润约达1.817万亿越盾，同比大幅增长337%。
主要动力来自将和利安置区投入经营（预计可从约400套住房确认利润），以及VSIP、IJC和Becamex平福等合资、联营公司贡献15%的增长。预计2026年全年，Becamex净利润可能达到3.97万亿越盾。
但在相反方向，业内不少“巨头”的经营业绩却显露疲态。其中，IDICO总公司（IDC）预计2026年第三季度净利润为4280亿越盾，同比下降49%。
主要原因在于，本季度预计交付的工业区土地面积仅约20公顷（位于有盛工业区和富美II扩建工业区），明显低于去年的高基数。
Sonadezi周德股份公司（SZC）第三季度净利润也预计下降33%，仅约140亿越盾，因为友福居民区的商业地产经营活动进展缓慢。
游戏规则之变：从租金转向绿色基础设施与技术
在由《财政与投资》报于9月29日下午在胡志明市举办的2026年越南工业地产论坛（VIPF）上，该报总编辑范文横在解读市场图景时强调，越南在重构全球生产链的过程中继续被选择。
然而，国际投资者的选择标准已发生根本变化。吸引FDI的竞争不再停留在土地储备大或租金低，而是转向基础设施质量、推进速度和运营能力。
新资金流主要集中于高科技、半导体、人工智能（AI）和数据中心领域，要求工业区必须转向绿色、生态模式，并满足ESG可持续发展标准。
率先发展绿色工业区、拥有同步基础设施和城市—服务业生态系统的企业，正拥有巨大优势，以承接科技“巨头”的规模合同。
总体来看，新的工业周期正带来巨大机遇，但也提出严格的筛选要求。只有准备好干净土地储备、绿色基础设施和现代运营方案的投资者，才能保持利润可持续增长。
工业地产租金不再是决定性因素
JLL越南总经理黎氏玄庄表示，通过与国际投资者交流，已明显感受到评估方式的变化。投资者的关注点不再只围绕租金或优惠，而是凸显出三大关键标准：具备技能的劳动力、能源安全，以及绿色路线图、推进速度和透明度。
庄女士认为，仅提供土地和硬基础设施已不足以竞争。新一代工业区必须整合清洁能源、高技术基础设施、全面支持服务以及人才生态系统，这正在重新定义市场标准。
对投资者和租户而言，选址是长期战略决策，而非一时比较租金的算术题。未来5—10年的扩展能力、能源安全、供应链生态系统和人才潜力都必须纳入分析模型。
“从签约到工厂投产的时间直接影响投资效率。拥有透明行政手续、现成技术基础设施和信誉良好的基础设施投资商的地方，在吸引大规模高科技项目方面具有突出优势。”庄女士说。
（编译：Cici ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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