“我通過手寫紙購買了一塊超過150平方米的土地，屬於一塊有共同紅簿的土地，超過4000平方米被分割成幾十塊地皮，從2005年開始建房，接入正式水電，每年繳納土地稅。然而，去辦理紅簿時，地方土地管理幹部都要求提供原始紅簿才給辦理。
原土地所有者說她已經很久以前將那塊地賣給了‘中介’，並交付了紅簿，所以不再相關，並且不同意再簽字，因為土地不能賣兩次。
地方土地管理幹部這樣回答對嗎？那我該怎麼辦？”
何時購買手寫紙能獲得紅簿？
– 胡志明市法律大學碩士吳嘉煌回答：
根據2003年、2013年土地法以及現在的2024年土地法，土地使用權轉讓合同必須經過公證/認證才合法，符合紅簿過戶條件。
這意味著手寫合同如果沒有經過公證/認證，是無效的，除非特殊情況或必須得到法院承認。
但某些情況下，法律仍承認通過手寫紙購買的土地使用權。
具體來說，對於已轉讓土地使用權但未按照第151號法令規定辦理轉讓手續的情況，向受讓方頒發紅簿分為兩種情況：
– 土地尚未頒發紅簿，使用者有轉讓文件和相關方簽字（手寫紙），則可以辦理首次紅簿頒發手續，無需重新辦理轉讓手續。
受理機構不得要求購買者提交已公證/認證的合同或文件，除非是繼承文件。這承認了過去普遍存在的手寫交易現實，為土地使用者解決了障礙。
關於各方進行交易的時間點：如果地塊沒有土地法第137條規定的土地使用權文件，則必須在2014年7月1日之前通過手寫紙購買土地；如果土地已有土地使用權文件，則必須在2024年8月1日之前購買土地。
如果在2024年8月1日之後，則必須從符合土地法第45條第4款規定的繼承人處購買（尚未有紅簿但符合頒發條件）。
– 土地已頒發紅簿，必須在2024年8月1日之前購買，並附有轉讓文件，或者只有經過公證/認證的轉讓合同或文件（賣方未交付紅簿），則按照土地變更登記機制辦理手續。
民眾提交登記申請，附上經過公證/認證的合同或文件（未持有紅簿）；如果沒有合同或公證/認證，則檔案必須包括變更登記申請、原始紅簿、有轉讓方和受讓方完整簽字的轉讓文件（手寫紙）。
如果無法確定賣方地址，土地登記辦公室必須在當地大眾媒體上通知三次，費用由買方承擔。
自首次通知或發佈之日起30天后，如果沒有爭議申請，土地登記辦公室將向買方頒發紅簿。
如果賣方不交回原始紅簿，有權機關將按規定註銷紅簿。如果發生爭議，土地登記辦公室將指導各方提交申請給有權機關解決。
地方土地管理幹部要求必須有原始紅簿是對還是錯？
對於通過手寫紙購買已有紅簿的土地（有雙方簽字）的情況，購買者只有在購買整個地塊並持有賣方的原始紅簿時才能獲得紅簿。
如果沒有經過公證/認證的合同，未持有原始紅簿，且賣方直接不是登記人（通過中介購買），只購買部分地塊（擅自分割出售地皮），則不適用上述規定頒發紅簿。
民眾出售部分地塊時，必須按照2024年土地法第220條辦理分割手續。
分割申請檔案必須包括原始紅簿或紅簿副本。然後雙方簽署轉讓合同，經過公證/認證，並辦理土地變更登記過戶給買方。
因此，有權機關要求原始紅簿是合理的。
如何獲得紅簿？
對於上述通過手寫紙購買的情況，為了能夠獲得紅簿，可以按以下方向解決：
購買者協商，尋求原土地所有者——原始紅簿登記人的合作，要求賣方出面辦理分割手續，完善法律檔案，然後才轉讓過戶給購買者。
如果原始紅簿不由購買者持有且賣方不合作，則無法自行辦理行政手續。
但即使有原土地所有者的協助，分割也不一定被接受。購買者使用的土地必須符合土地所在地省級人民委員會規定的最小允許分割面積，並且必須符合住宅用地類型。
如果面積未達到最小標準或不符合土地法第220條的分割條件，則無法為已購買的土地部分頒發單獨紅簿。
此外，如果原始紅簿是農業用地，賣方必須辦理土地用途轉換手續，將土地轉為住宅用地，並按規定繳納土地使用費。
如果通過手寫紙購買的土地部分面積不足以分割，購買者可以請求同一原始地塊的其他購買者共同辦理手續，共同登記紅簿。
屆時，所有交易如轉讓、抵押、贈與等都必須得到共同土地使用者的同意和簽字。只要有一人不同意，交易就無法進行。如果可能，購買者可以協商購買其他購買者的土地部分以分割並頒發單獨紅簿。
如果原土地所有者不合作，堅稱他們已經將整個地塊賣給了其他人，已交付原始紅簿，並堅決不再簽署任何文件，則無法辦理紅簿。
土地登記機構沒有依據進行分割、頒發新紅簿或允許共同登記，因為原始紅簿登記人未履行其權利和義務，也未授權給其他人。
購買者必須向法院起訴，要求承認實際交易，基於長期穩定使用土地及相關證據（手寫紙、納稅發票、水電費等）。
但起訴並不意味著一定能獲得紅簿。土地使用者可以要求法院承認已實際建立的土地使用權轉讓交易，或確定已向自己出售土地者的責任。
如果法院明確確定轉讓過程、位置、面積、土地邊界，並且該土地部分符合現行規定的分割條件，則判決書可以成為繼續土地登記手續的依據。
總之，當購買已有紅簿的部分地塊時，為了安全和合法，只應在計劃購買的土地部分符合分割條件且轉讓在分割完成後進行時才進行交易。
越南中文社
