越南房地產經紀人協會（VARS）在2026年1月第三週發佈的房地產市場報告中提出了這一觀點。
貸款利率快速上升
為了應對土地價格錶帶來的風險，未來土地價格調整係數，VARS建議儘早發佈合理的調整係數——對於新區域低於1，以鼓勵企業發展項目。
除了土地價格上漲的風險外，根據VARS，今年房地產市場的其他風險還包括由於一些地方缺乏果斷性，土地清理環節仍存在許多障礙。
由於地方幹部不專業、缺乏經驗，導致與房地產相關的三部法律（土地法、建築法、房地產經營法）執行緩慢，使企業不得不等待，增加了項目成本。
近期貸款利率大幅上升是房地產市場非常值得關注的問題。在短時間內，利率已顯示出快速上升的跡象，給項目開發企業和實際購房者帶來壓力。
同樣，根據VARS，房地產信貸控制需要以謹慎、有選擇的方式進行，以限制系統風險，但不對市場和開發資金流造成衝擊。利率過高不僅房地產市場，整個經濟都可能面臨負面影響的風險。
房地產“投機”風險日益增加
VARS的研究數據顯示，2025年房地產市場已達到更平衡的狀態，供應量得到改善並呈上升趨勢。2025年全國有128,000個新開盤產品（公寓、與土地相連的住宅），是2019-2025年期間的最高水平。
然而，由於供應結構失衡，市場尚未解決“供應渴求”，嚴重缺乏價格合適的住宅產品，其中約25%的公寓供應價格超過每平方米1億越南盾。
同樣，根據VARS，當供應量在廣泛範圍內增加，選擇更多時，市場開始進入實質性競爭階段。價格繼續維持在高位，但流動性不再均勻覆蓋所有區域和所有細分市場。
在大城市房地產價格相對於人均收入上升、貸款利率持續上升帶來壓力的背景下，市場逐漸縮小參與對象。實際購房者必須擁有穩固的財務基礎和長期積累能力。
投資者也不再像以前階段那樣容易快速獲利。基於未經核實的信息、群體效應或短期期望的投機策略日益風險。尤其是在市場數據通過為房地產分配唯一識別碼逐步透明化的背景下。
投資者必須進行選擇性思考，優先考慮具有實際價值、開發潛力、流動性和風險管理的房地產。使用高財務槓桿、缺乏長期戰略的投資者也逐漸被淘汰出局。
此外，那些缺乏財務能力、過度依賴槓桿或開發產品偏離市場需求的開發商將很快暴露風險。
在新背景下，VARS認為，從長期來看，房地產價格不會“過熱”上漲，但難以下降，因為實際住房需求始終維持在高位，經濟增長，特別是基礎設施投資不斷擴大，有助於增加房地產價值並刺激投資需求。
越南中文社
