其中最值得注意的三個因素是：儘管供應增加但房價難以下降、信貸收緊且貸款利率攀升、行政機制正在改善以解決多年積壓的瓶頸。
儘管市場“增加供應”，房價仍難以下降
根據越南房地產經紀人協會（VARS）的最新研究，2026年房地產價格不會像以前那樣“過熱”上漲，但也難以大幅下降。原因是許多細分市場仍保持高需求，尤其是大城市實際居住需求從未降溫。
而產品結構仍不平衡，大部分是高端產品和中高端產品，缺乏適合大多數居民收入水平的住房。
數據顯示，2025年開盤供應量達到近年來的最高水平，使市場選擇更加多樣化。
然而，這並未帶來顯著的價格下降，因為新商品大部分仍處於高價細分市場，而購房居住需求比以往任何時候都更加強烈。
政府已清楚認識到這一現實。具體而言，在最近中央指導委員會關於住房政策和房地產市場的會議上，總理範明政確認，儘管多個細分市場供應正在增加，價格仍未如預期下降。因此，需要更具體的解決方案，使價格水平符合實際需求。
據一位專家稱，市場長期存在的瓶頸之一是行政手續和項目法律程序。由於許多項目法律程序拖延，導致資本成本和機會成本增加，開發商被迫計入銷售價格，使得產品到達買家手中的價格更高。
因此，改革手續、減少行政障礙被管理機構確定為2026年的重點，以降低投入成本、加快項目進度並增加住房供應。
這也是總理要求削減、簡化行政手續、打擊腐敗和投機，真正為民眾和企業獲取住房供應創造便利，同時防止市場操縱的原因。
房地產貸款利率將攀升
在供應更加充裕的背景下，另一股壓力來自資本成本，具體而言是房地產貸款利率大幅上升。近期對多家商業銀行的調查顯示，購房貸款利率，特別是在大型銀行群體中，正接近每年14%，這是多年來的最高水平。
這反映了2026年信貸政策的趨勢，即控制房地產信貸增長速度不超過總體增長速度，同時信貸機構收緊對該領域的貸款以限制系統性風險。
高利率水平削弱了投機性購房需求，同時對購房借款人，特別是那些之前享受低優惠利率貸款的借款人，產生了現金流壓力。高利息支付壓力使一些借款人考慮出售資產以平衡成本，而新買家則比以前更加猶豫。
在房地產市場新背景下，誰受益，誰承受壓力？
在此背景下，房地產市場並未停滯，而是分化更加明顯。服務於實際居住需求的產品，如公寓和聯排別墅，在許多地區仍被記錄交易穩定或略有增長，因為買家尋找適合穩定定居需求的選擇。
相反，那些法律程序未完成、位置連接性差、價格過高長期用於投機目的的項目，如果不進行適當調整，將面臨交易放緩的壓力。
專家們認為：2026年房地產市場將進入更健康的發展階段，減少過熱投機因素，增加滿足實際需求的產品比例，同時伴隨更嚴格的信貸以確保長期穩定。這對企業來說是挑戰，但也是市場轉向基於產品質量和透明度競爭的機會。
越南中文社
