越南资金收紧重塑房地产市场

在由《越南投资评论》于5月12日在胡志明市举办的“2026年房地产市场：迎风破浪，拥抱新周期”会议上，专家指出信贷条件收紧、融资结构演变和利率动态是重塑越南房地产市场的关键力量。他们还指出，市场正逐步向更平衡、更可持续的增长轨道转变。

根据BIDV首席经济学家兼国家金融与货币政策咨询委员会成员艮文禄的说法，今年房地产市场在资本流动方面既呈现多元化又实现了强劲扩张。

“信贷仍是关键支柱。截至2025年底，房地产市场未偿还贷款估计达1880亿美元，同比增长36%，而整个系统信贷增长超过19%。”禄说。

“今年，随着系统信贷增长目标定在15%左右，房地产贷款也将受到控制。然而，截至2月份，仅房地产商业活动的未偿还贷款就已达到约894亿美元，比2025年底增长11.7%，而该行业的不良贷款率为2.22%。”

禄强调，信贷监管收紧不应被解读为全面紧缩，而是在强劲扩张之后的一次重新调整。在他看来，今年房地产信贷仍可能增长约15%，但方式将更具选择性。

“控制信贷并不意味着不加区分地‘收紧’。这是关于再平衡和优先级排序。”他说，“监管机构正引导银行向有真实住房需求的购房者提供信贷，同时限制资金流入投机领域，以降低系统风险。”

Kafi证券行业分析师黄英辉指出，将房地产信贷增长上限与整个银行业扩张挂钩的政策正给开发商带来切实压力，尤其是在项目规模不断扩大的情况下。

“现在只有几十亿越南盾的项目很少见了。大多数开发项目需要数万亿甚至数十万亿越南盾的投资。”他说，“如果年初信贷增长受限，市场自然会担心开发商获取资本的能力以及维持2025年复苏期间强劲实施势头的能力。”

辉强调，银行信贷不再是唯一的融资渠道。他认为，越南房地产行业仍有很大空间来多元化资本基础，特别是通过资本市场。

“与马来西亚和泰国等地区同行相比，企业债券市场仍有相当大的潜力。”他说，“同时，股权市场、增资和从投资者处筹集资金仍是未充分利用的渠道。”

他补充说，2025年下半年的IPO和股权出售浪潮凸显了这一潜力，尤其是在越南股市距离新兴市场地位越来越近的情况下。

“随着市场升级故事获得关注，外资流入可能会增加。这为房地产公司筹集额外股本提供了重要机会。”辉说。

从银行角度看，利率动态正在成为影响资本获取和市场情绪的另一个关键变量。亚洲商业银行零售银行部总监阮黎南在央行近期政策信号后存款利率出现下降迹象时表达了谨慎乐观。

“对银行来说，存款利率下降是一个积极的发展，因为它有助于降低融资成本。”南说，“实际上，银行并不寻求以高利率放贷，但常常受到投入成本的限制。当融资成本下降时，降低贷款利率的空间就更大。”

他指出，稳定的利率环境将在支持真实住房需求、增强房地产市场可持续性方面发挥关键作用。

“稳定的利率将使银行能够向有真实住房需求的人提供信贷，支持更健康、更可持续的市场发展。”他说，“我们期待越南国家银行继续提供明确的政策方向以稳定利率环境，让借款人更有信心获得购房融资。”

南还强调，住房类型（从社会住房和中等价位住房到高端和豪华住宅以及度假地产）的分化日益加剧，为贷款机构和购房者创造了更有针对性的机会。

“亚洲商业银行致力于采取更积极的融资方式，同时开发更长期、更稳定的解决方案来支持购房者。”他说，“遏制投机并优先考虑真实需求不仅保护银行免受风险，也有助于房地产市场更健康的发展。”

同时，他承认通过延长贷款期限（从20年到30年）支持购房者给银行带来了新挑战。

“延长贷款期限从20年到30年是支持客户的有意义解决方案，但也带来了更大的财务管理挑战。”他说，“30年期贷款由于市场条件在如此长时期内不可预测，固有风险更高。”

尽管存在这些压力，南强调，这些措施反映了银行在经济周期中陪伴客户的长期承诺，即使牺牲短期盈利能力也在所不惜。

（编译：Eric；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）