从源头遏制土地违规
在与《年轻人报》交流时，多位专家认为，第281/2026/NĐ-CP号法令（修订补充第123/2024/NĐ-CP号法令若干条款）中的多项新规定将有助于从基层遏制土地违规，同时满足三项要求：正确处置行为、克服后果、不让违规者从错误中获益。但这也提出了关于权力控制的重大课题。
据专家介绍，大多数土地违规行为，如改变用途、侵占、移动界标等，都始于某个具体地区。
如果不及早处理，小违规容易变成“既成事实”，导致整改代价极其高昂。
为解开这一症结，自2026年8月31日起生效的第281/2026/NĐ-CP号法令允许乡级人民委员会主席对个人处以最高2.5亿越南盾、对组织处以最高5亿越南盾的罚款（此前最高仅为500万越南盾）。
乡级政府还有权给予警告、暂停土地咨询服务3个月，并采取严厉的补救措施，强制恢复土地和界标的原始状态；强制重新办理行政手续或上缴伪造、涂改的证件。
该法令仍对个人逾期登记土地变动处以200万至300万越南盾的罚款，以避免税收流失和纠纷。然而，规定排除了对依照《土地法》第127条通过协议取得土地使用权以实施项目的企业的处罚。夫妻共同享有土地使用权时发生违规的，将作为个人予以处罚。
最贴近民众的层级必须拥有实权
在与《年轻人报》交流时，胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄珠先生认为，将权力下放至基层是完全正确的。
当处理链条取消了县级，只剩省和乡两级时，将权限直接下放至乡级有助于处理过程更迅速、更贴近实际、更及时。
然而，黎黄珠先生担心，由于辖区面积和人口过大，乡级政府将承受沉重压力。他强调：“非常重要的问题是必须配备足够的有能力、专业知识深厚、品德良好的人员。同时，必须建立严格的监督机制，以避免在权限扩大时滥用权力。”
在与《年轻人报》交谈时，律师阮国垂芳表示，应把第281号法令不仅仅视为一项“增加乡级处罚权”的规定，而是国家管理分权过程中的一环，是增强基层政府土地管理主动性的举措。
她认为，土地是生产投入品，也是重要的信贷担保资产。
因此，第281号法令将产生巨大的辐射效应，有助于市场增强纪律性。快速处理有助于及早阻止长期侵占、违法建设行为。
面对第281号法令的规定，企业必须从一开始就将合规成本纳入计算。
在投资和并购交易中，对法律、土地历史违规记录的审查将成为核心，以避免项目停滞风险。银行在评估资产时将仔细检查当地实际状况和违规历史，而不仅仅看红皮书（土地证）。
避免“区域性法律风险”
律师阮国垂芳认为，最大的风险不在于增加处罚权，而在于行使该权力的质量。
土地在来源、规划和违规时间方面非常复杂。因此，律师警告说，如果每个地方适用方式不同，将产生“区域性法律风险”，容易导致资产交易受阻或项目进度延误。
为使法令有效，芳律师建议采取配套措施，如发布统一的违规认定指引、为乡级地政干部提供专业培训，并监督大额处罚决定、公开信息。
特别要保障民众和企业通过独立监督机构行使陈述、申诉、起诉的权利，以便及时纠正错误。
（编译：李程 ；审校：Woo；来源：越南中文社yuenan.com）
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