從源頭遏制土地違規

在與《年輕人報》交流時，多位專家認為，第281/2026/NĐ-CP號法令（修訂補充第123/2024/NĐ-CP號法令若干條款）中的多項新規定將有助於從基層遏制土地違規，同時滿足三項要求：正確處置行為、克服後果、不讓違規者從錯誤中獲益。但這也提出了關於權力控制的重大課題。

據專家介紹，大多數土地違規行為，如改變用途、侵佔、移動界標等，都始於某個具體地區。

如果不及早處理，小違規容易變成“既成事實”，導致整改代價極其高昂。

為解開這一癥結，自2026年8月31日起生效的第281/2026/NĐ-CP號法令允許鄉級人民委員會主席對個人處以最高2.5億越南盾、對組織處以最高5億越南盾的罰款（此前最高僅為500萬越南盾）。

鄉級政府還有權給予警告、暫停土地諮詢服務3個月，並採取嚴厲的補救措施，強制恢復土地和界標的原始狀態；強制重新辦理行政手續或上繳偽造、塗改的證件。

該法令仍對個人逾期登記土地變動處以200萬至300萬越南盾的罰款，以避免稅收流失和糾紛。然而，規定排除了對依照《土地法》第127條通過協議取得土地使用權以實施項目的企業的處罰。夫妻共同享有土地使用權時發生違規的，將作為個人予以處罰。

最貼近民眾的層級必須擁有實權

在與《年輕人報》交流時，胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃珠先生認為，將權力下放至基層是完全正確的。

當處理鏈條取消了縣級，只剩省和鄉兩級時，將權限直接下放至鄉級有助於處理過程更迅速、更貼近實際、更及時。

然而，黎黃珠先生擔心，由於轄區面積和人口過大，鄉級政府將承受沉重壓力。他強調：“非常重要的問題是必須配備足夠的有能力、專業知識深厚、品德良好的人員。同時，必須建立嚴格的監督機制，以避免在權限擴大時濫用權力。”

在與《年輕人報》交談時，律師阮國垂芳表示，應把第281號法令不僅僅視為一項“增加鄉級處罰權”的規定，而是國家管理分權過程中的一環，是增強基層政府土地管理主動性的舉措。

她認為，土地是生產投入品，也是重要的信貸擔保資產。

因此，第281號法令將產生巨大的輻射效應，有助於市場增強紀律性。快速處理有助於及早阻止長期侵佔、違法建設行為。

面對第281號法令的規定，企業必須從一開始就將合規成本納入計算。

在投資和併購交易中，對法律、土地歷史違規記錄的審查將成為核心，以避免項目停滯風險。銀行在評估資產時將仔細檢查當地實際狀況和違規歷史，而不僅僅看紅皮書（土地證）。

避免“區域性法律風險”

律師阮國垂芳認為，最大的風險不在於增加處罰權，而在於行使該權力的質量。

土地在來源、規劃和違規時間方面非常複雜。因此，律師警告說，如果每個地方適用方式不同，將產生“區域性法律風險”，容易導致資產交易受阻或項目進度延誤。

為使法令有效，芳律師建議採取配套措施，如發佈統一的違規認定指引、為鄉級地政幹部提供專業培訓，並監督大額處罰決定、公開信息。

特別要保障民眾和企業通過獨立監督機構行使陳述、申訴、起訴的權利，以便及時糾正錯誤。