不过后来我发现这家人未经我的同意，擅自让另一个人进入合租。
我已要求这家人返还土地并在45天内搬走，但他们不同意，还态度嚣张并找茬。
请问律师：我有权要求他们返还房屋和土地吗？如果他们不自愿离开，我需要怎么做才能保护我的合法权益？
陈阮平原律师（胡志明市律师团）回答：
律师称，需要明确：借住并不等同于被借住人拥有对房屋、土地的所有权或自主决定权。借住者只能在（与房东）约定的范围内使用财产。
如果房主将房屋免费交给他人居住，这种关系可以认定为2015年《民法典》第494条规定的财产借用合同。
2015年《民法典》第496条第2款也规定：“未经出借方同意，不得将借用物转借他人。”
因此，如果房主仅同意让该家庭三人居住，那么他们擅自带第四人进来租房、合住，尤其是收费，属于超出房主允许使用财产范围的行为。
2015年《民法典》第499条第2款也规定，出借方有权“在借用人未按约定目的、用途使用，未按约定方式使用，或未经出借方同意将物品转借他人时，要求收回财产。”
因此，如果正如你所描述的情节，房主有法律依据要求终止借住并归还房屋、土地。
房主给45天期限归还房屋，需要考虑最初协议。如果双方约定了居住期限，则按协议执行。如果无法确定期限，应根据《民法典》规定和借用人的违约行为来确定收回财产的权利。
在任何情况下，房主都不应自行锁门、断水断电、搬动或丢弃财物，使用暴力或雇人强制驱赶正在居住的人。
这可能会引发纠纷和其他法律责任。
房主应就终止借住及要求移交房屋、土地发出书面通知，同时保留房屋产权证、借住文件、地方确认以及借住人擅自带他人入住或承租的证据。
如果期限届满他们仍不移交，房主可以向有管辖权的法院提起诉讼，要求占有、使用人归还房屋、土地，并保护其合法权益（如有）。
值得注意的是，如果第四人只是被借住的家庭擅自带入居住，未经房主同意且无其他合法居住依据，则需要依照居住登记法律审查暂住登记条件。如果属于应当办理暂住登记而未办理的情况，可能会按居住规定被处罚。在这种情况下，房主可以通知房屋所在地的乡/坊公安机关，请其核实第四人的居住状况、暂住登记情况，如有违反居住规定则处理。
需要明确区分：居住、治安秩序问题由公安机关处理；如果居住者不自愿归还房屋，则房屋、土地的占有使用纠纷需要按民事程序在法院解决。
从这个案例看，有房有地的人在允许他人借住时，应书面明确居住者是谁、居住期限、使用目的，必要时可明确是否可以带他人入住或转租。这是简单有效减少日后纠纷的方法。
（编译：李程；审校：Fang；来源：越南中文社yuenan.com）
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