不過後來我發現這家人未經我的同意，擅自讓另一個人進入合租。
我已要求這家人返還土地並在45天內搬走，但他們不同意，還態度囂張並找茬。
請問律師：我有權要求他們返還房屋和土地嗎？如果他們不自願離開，我需要怎麼做才能保護我的合法權益？
陳阮平原律師（胡志明市律師團）回答：
律師稱，需要明確：借住並不等同於被借住人擁有對房屋、土地的所有權或自主決定權。借住者只能在（與房東）約定的範圍內使用財產。
如果房主將房屋免費交給他人居住，這種關係可以認定為2015年《民法典》第494條規定的財產借用合同。
2015年《民法典》第496條第2款也規定：“未經出借方同意，不得將借用物轉借他人。”
因此，如果房主僅同意讓該家庭三人居住，那麼他們擅自帶第四人進來租房、合住，尤其是收費，屬於超出房主允許使用財產範圍的行為。
2015年《民法典》第499條第2款也規定，出借方有權“在借用人未按約定目的、用途使用，未按約定方式使用，或未經出借方同意將物品轉借他人時，要求收回財產。”
因此，如果正如你所描述的情節，房主有法律依據要求終止借住並歸還房屋、土地。
房主給45天期限歸還房屋，需要考慮最初協議。如果雙方約定了居住期限，則按協議執行。如果無法確定期限，應根據《民法典》規定和借用人的違約行為來確定收回財產的權利。
在任何情況下，房主都不應自行鎖門、斷水斷電、搬動或丟棄財物，使用暴力或僱人強制驅趕正在居住的人。
這可能會引發糾紛和其他法律責任。
房主應就終止借住及要求移交房屋、土地發出書面通知，同時保留房屋產權證、借住文件、地方確認以及借住人擅自帶他人入住或承租的證據。
如果期限屆滿他們仍不移交，房主可以向有管轄權的法院提起訴訟，要求佔有、使用人歸還房屋、土地，並保護其合法權益（如有）。
值得注意的是，如果第四人只是被借住的家庭擅自帶入居住，未經房主同意且無其他合法居住依據，則需要依照居住登記法律審查暫住登記條件。如果屬於應當辦理暫住登記而未辦理的情況，可能會按居住規定被處罰。在這種情況下，房主可以通知房屋所在地的鄉/坊公安機關，請其核實第四人的居住狀況、暫住登記情況，如有違反居住規定則處理。
需要明確區分：居住、治安秩序問題由公安機關處理；如果居住者不自願歸還房屋，則房屋、土地的佔有使用糾紛需要按民事程序在法院解決。
從這個案例看，有房有地的人在允許他人借住時，應書面明確居住者是誰、居住期限、使用目的，必要時可明確是否可以帶他人入住或轉租。這是簡單有效減少日後糾紛的方法。
越南中文社