越南2026年3月16日发布的第44/2026/VBHN-VPQH号土地法统一文本，在第135条中集中规定了土地使用权证及地上附着物所有权证的核发与换发规则。该条款明确，当实测面积与已发证件所载面积不一致时，若地块边界未发生变化且与相邻土地使用人不存在争议，核发或换发证件时按实测数据确定面积。
对于无证件土地，统一文本将相邻关系作为关键条件。条款规定，若实测面积多于此前土地权属证件或已发证件所载面积，且重新测量后地块边界发生变化，多出的面积部分可获考虑核发证件；若已发证件所载位置不准确，则对证件进行核查并换发。上述情形均以与相邻土地使用人无争议为前提。
统一文本还列明了证件核发的其他程序性要求。证件须在土地使用人完成法定财务义务后核发；属于无需履行、获免或获记欠财务义务情形的，则在主管部门确认后核发。按年支付地租的租地情形，须在主管部门作出出租决定并签订租地合同后核发。
在共有和家庭户情形下，统一文本规定，多人为共同使用权人或地上附着物共有人时，原则上每人核发一本证件，经共有人要求可合并核发一本并交代表持有。夫妻共同财产须在证件上记载双方姓名，除非夫妻约定由一人代表署名；此前仅记载一方的，可应要求换发为记载双方姓名。家庭户共用地块则核发一本证件，记载全部共有成员姓名并交代表持有，成员身份由各成员自行协商并承担法律责任。
统一文本同时规定，土地使用人将土地使用权赠与国家、社区用于公共工程或按规划拓宽交通，或用于建设情义房、团结房等情形时，国家负责安排测量、地籍档案调整更新及核发证件的经费，土地使用人无需承担该费用。证件核发、住宅用地面积重新确定以及已发证件的更正、收回和注销等细则，由政府另行规定。
越南中文社
