《土地法（修訂草案）》提議由國家決定土地價格的機制，以控制土地成本、為市場降溫。該草案受到廣泛關注，因為地價是所有項目的核心成本要素。
國家決定土地價格，讓市場更加透明
Batdongsan.com.vn平臺南部區域經理丁明俊在接受《青年報》採訪時表示，此次修訂機制並非主觀強行定價。國家將根據數據庫和科學方法決定土地價格，更貼近實際。
丁明俊指出，以往缺乏統一的土地數據庫，導致土地價格表與真實交易價格存在較大差距。
在《土地法修訂草案》中，國家在土地投入使用時，通過將土地價格表乘以土地價格調整係數（K係數）來調控、管理和決定土地價格，這一方向是合適的。
改變定價機制並非為了壓低價格，而是讓價格貼近真實價值。當地價水平清晰後，企業就能主動預估財務成本，減少法律風險以及隱藏於拆遷補償過程中的附加成本。
越南房地產協會副主席陳國勇贊成上述觀點，認為貼近實際的土地定價有助於消除“雙重價格”，使徵地拆遷補償更加透明。由於企業主動預估土地成本，投資者的法律風險也能降到最低。
為什麼地價降了，房價未必馬上降？
不少民眾原本希望，一旦投入的土地價格被管控好，公寓價格會立刻降溫。但金融專家提醒，不要誤以為這種傳導是自動的。
博士生阮南忠（越南航空學院工商管理系，越南insAI公司CEO）在接受《青年報》採訪時分析稱，國家定價土地的機制不可能馬上讓房價下降，因為實際土地款只佔項目成本構成的約15%至30%。
忠先生指出，公寓售價受供需規律強烈影響。當廉價住房供應持續緊缺，售價自然維持高位。如果刻意壓低地價，產生的差價很容易落入投機者手中，而不是真正需要住房的人。
丁明俊進一步分析，房價的構成包含多個部分：地價、建築成本、資金成本（貸款利息）、法律費用、項目管理、銷售和營銷費用，以及利潤。
“土地價格本身雖然重要，但只是一部分。目前，開發商定價主要是根據市場真實需求。當看到某個階段很多人同時有購房需求時，開發商就願意高價出售以實現利潤最大化。”丁明俊說。
因此，短期內中心城區的房地產價格很難下跌。甚至，當新版土地價格表更貼近市場、土地成本被完整核算後，短期價格可能出現小幅上調，待中長期才會迴歸穩定軌道。
另一方面，把企業成本推高的一大“堵點”是法律障礙和時間成本。另一位經濟專家在接受《青年報》採訪時坦率指出：“法律手續梗阻拖延3至5年，正是把企業資本成本和貸款利息推到極高水平的根本原因。”
他還認為，多年緩慢、重複審批帶來的“時間成本”已完全吞噬了節省下的土地支出。這些增加的成本最終都計入了售價，由購房者買單。
用同步解決方案“摁住”房價
專家們表示，要解決大城市房價超過家庭收入30倍的問題，市場需要一場全面改革，而不是僅僅依靠土地定價。
具體而言，打通供應必須與縮短審批時間以降低利息成本、擴大住房儲備同步推進。還應儘早對閒置土地徵稅，對閃現交易（短期炒房）採用累進繳稅。
與此同時，要建立住房基金，或為首次購房家庭提供20至30年長期優惠利率貸款。對不動產進行實名制登記，並強制交易通過銀行轉賬，以杜絕抬價、製造虛火。
還要特別停止對囤積房源的項目進行債務重組，迫使開發商降低售價，清除庫存，靠自身流動救活企業。
來自Batdongsan.com.vn平臺的專家分析說，當地價透明、隱性成本消失、變量風險減少時，企業就會轉向實惠的近郊項目，服務大眾需求。
長期來看，該機制有助於讓房價漲幅不超過勞動者平均工資漲幅（每年3%-5%），而不是像過去那樣每年狂漲20%-30%。
越南中文社
