《土地法（修订草案）》提议由国家决定土地价格的机制，以控制土地成本、为市场降温。该草案受到广泛关注，因为地价是所有项目的核心成本要素。
国家决定土地价格，让市场更加透明
Batdongsan.com.vn平台南部区域经理丁明俊在接受《青年报》采访时表示，此次修订机制并非主观强行定价。国家将根据数据库和科学方法决定土地价格，更贴近实际。
丁明俊指出，以往缺乏统一的土地数据库，导致土地价格表与真实交易价格存在较大差距。
在《土地法修订草案》中，国家在土地投入使用时，通过将土地价格表乘以土地价格调整系数（K系数）来调控、管理和决定土地价格，这一方向是合适的。
改变定价机制并非为了压低价格，而是让价格贴近真实价值。当地价水平清晰后，企业就能主动预估财务成本，减少法律风险以及隐藏于拆迁补偿过程中的附加成本。
越南房地产协会副主席陈国勇赞成上述观点，认为贴近实际的土地定价有助于消除“双重价格”，使征地拆迁补偿更加透明。由于企业主动预估土地成本，投资者的法律风险也能降到最低。
为什么地价降了，房价未必马上降？
不少民众原本希望，一旦投入的土地价格被管控好，公寓价格会立刻降温。但金融专家提醒，不要误以为这种传导是自动的。
博士生阮南忠（越南航空学院工商管理系，越南insAI公司CEO）在接受《青年报》采访时分析称，国家定价土地的机制不可能马上让房价下降，因为实际土地款只占项目成本构成的约15%至30%。
忠先生指出，公寓售价受供需规律强烈影响。当廉价住房供应持续紧缺，售价自然维持高位。如果刻意压低地价，产生的差价很容易落入投机者手中，而不是真正需要住房的人。
丁明俊进一步分析，房价的构成包含多个部分：地价、建筑成本、资金成本（贷款利息）、法律费用、项目管理、销售和营销费用，以及利润。
“土地价格本身虽然重要，但只是一部分。目前，开发商定价主要是根据市场真实需求。当看到某个阶段很多人同时有购房需求时，开发商就愿意高价出售以实现利润最大化。”丁明俊说。
因此，短期内中心城区的房地产价格很难下跌。甚至，当新版土地价格表更贴近市场、土地成本被完整核算后，短期价格可能出现小幅上调，待中长期才会回归稳定轨道。
另一方面，把企业成本推高的一大“堵点”是法律障碍和时间成本。另一位经济专家在接受《青年报》采访时坦率指出：“法律手续梗阻拖延3至5年，正是把企业资本成本和贷款利息推到极高水平的根本原因。”
他还认为，多年缓慢、重复审批带来的“时间成本”已完全吞噬了节省下的土地支出。这些增加的成本最终都计入了售价，由购房者买单。
用同步解决方案“摁住”房价
专家们表示，要解决大城市房价超过家庭收入30倍的问题，市场需要一场全面改革，而不是仅仅依靠土地定价。
具体而言，打通供应必须与缩短审批时间以降低利息成本、扩大住房储备同步推进。还应尽早对闲置土地征税，对闪现交易（短期炒房）采用累进缴税。
与此同时，要建立住房基金，或为首次购房家庭提供20至30年长期优惠利率贷款。对不动产进行实名制登记，并强制交易通过银行转账，以杜绝抬价、制造虚火。
还要特别停止对囤积房源的项目进行债务重组，迫使开发商降低售价，清除库存，靠自身流动救活企业。
来自Batdongsan.com.vn平台的专家分析说，当地价透明、隐性成本消失、变量风险减少时，企业就会转向实惠的近郊项目，服务大众需求。
长期来看，该机制有助于让房价涨幅不超过劳动者平均工资涨幅（每年3%-5%），而不是像过去那样每年狂涨20%-30%。
（编译：张悦 ；审校：Momo；来源：越南中文社yuenan.com）
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