公寓買家必須仔細檢查的“骨幹”細節
在接受《青年報》採訪時，經濟專家阮維成，胡志明市公寓管理運營協會副主席表示，為準確評估質量並降低風險，購房者需要根據舊盤和新盤兩類產品，全面核查項目信息。
就這一政策接受《青年報》採訪時，峴港市律師團KPK律師事務所副經理黎氏翠喬律師強調，必須明確區分工程使用年限與財產所有權，因為按設計到期只是進行實際質量檢驗的技術依據，並不當然剝奪居民的住房。
只有在建築嚴重老化、不再保障生命安全時，才強制拆除。即使工程必須拆遷，居民共有的土地使用權也不會消失，而是轉化為參與重建新樓的權利，或在區域規劃改變時按市場價格獲得補償、安置。
對於已使用過的公寓，他建議買家務必檢查設計檔案、工程驗收時間和實際狀況。
與此同時，質量檢驗結果、定期維護情況和改造/重建計劃等檔案，是交易前必須弄清的數據。
對於新建公寓，成先生認為買家需要更多關注“工程年齡”、建築質量、剩餘使用時間以及未來延期或重建的可能性。
在這方面補充一點，深度分析信息顯示，較長年限（70至99年）只有在項目採用現代施工技術和高品質建築材料時才真正可行。
因此，買家需要仔細評估開發商在市場中的信譽，因為工程快速老化會直接影響流動性和轉售價格。
同時，需要核查買賣合同和粉色產權證是否明確體現工程年限，以及開發商的維護責任和質量公開情況。
“有期限”公寓的實際價值難題
實施工程年限要求購房者改變投資效率的計算方式，而不是隻看位置或初始購買價格。
就這一問題接受《青年報》採訪時，一位金融專家表示，首先需要考慮的是按使用時間計算的折舊問題。他認為，舊公寓售價將隨剩餘壽命年限逐步下降，從而徹底消除基於等待拆遷的投機心理而產生的無理“虛高價格”。
相反，年限長、法律透明、質量好的新公寓將保持價格穩定或增值。因此，購買舊公寓時，買家必須計算每年折舊降價幅度與同等租金成本的對比，以判斷交易是否真正划算。
第二是計算年限到期後的重建財務義務。與以往不同，新政策將權利與義務緊密綁定，要求在使用期限結束後出資重建新房。這要求購房者提前預留一筆積累資金，用於50至70年後的改造階段。
第三是計算附隨土地使用權比例。拆除後獲得補償或安置的權益，很大程度上取決於項目總土地儲備、建築密度以及每套公寓分配的土地面積比例。建築密度低、土地儲備寬裕的項目，其補償價值和重建優勢將明顯高於在狹小土地上過度壓縮過多公寓的項目。
近期房地產論壇的觀察顯示，使用期限透明化這一話題正推動消費者心理從將公寓視為“永久所有權資產”轉向“按生命週期擁有安全居住空間”的思維。
許多人認同，當檢驗和重建的法律框架完善後，市場將根據實際質量和開採使用時間對公寓合理定價，幫助買家保護現金流，並選擇安全、可持續的安居之所。
越南中文社
