越南政府新頒佈的第339/2026號法令自8月26日起生效，規定了在建設、技術基礎設施建設管理、住房管理與開發、房地產經營等領域的行政處罰。
嚴管多種行為並處以重罰
該法令第62條規定，將公寓用於非居住目的的行為，將被處以1億至1.3億越南盾的罰款，但依法用於居住出租的情形除外。
此外，故意造成公寓滲漏、未按設計或建築方案粉刷、裝飾外立面，或擅自改變共有部分功能和用途等行為，也屬於該處罰範疇。
除罰款外，違規者還將被採取恢復原狀、退還佔用面積、將公寓恢復為居住用途等補救措施。
第339/2026/NĐ-CP號法令不僅針對不當使用住房的行為，還具體規定了其他罰款標準：未繳納共有部分維修費用的行為罰款2000萬至3000萬越南盾；擅自分割、拆分公寓，侵佔共有空間和麵積，損壞建築承重結構，或將共有面積、設備挪作私用等違規行為，罰款6000萬至8000萬越南盾。
從公寓管理的實際情況看，不當使用行為不僅限於“偷偷”出租，還伴隨著擅自違規修繕、改造公寓的現象。
胡志明市公寓管理運營協會（HCMO）主席阮進勇（Nguyễn Tiến Dũng）在接受《青年報》採訪時表示，在胡志明市，居民擅自拆牆、移動衛生間，造成滲漏並影響周邊住戶結構和生活的案例雖然還不多，但有些情況下儘管管理委員會要求停工，業主仍不執行，迫使坊職能部門介入處理。
因此，第339/2026/NĐ-CP號法令收緊處罰標準，有望幫助控制違規改建、保護工程結構，為居民社區恢復安全的生活空間。
公寓內“居住出租”與“住宿服務”的界限
Airbnb等在線平臺的爆發，使公寓用於短期經營的現象愈演愈烈，引發了諸多法律層面的疑慮。
胡志明市律師團律師阮登思（Nguyễn Đăng Tư）在接受《青年報》採訪時表示，一套公寓在Airbnb平臺上掛牌出租，本身並不構成職能部門認定是否違規的唯一依據。為評估經營性質，管理部門將綜合考慮實際經營方式，而非僅依據合同名稱。
據律師介紹，職能部門考慮的因素包括租期、承租對象、客人更換頻率、入住/退房方式、在各應用上的廣告宣傳、附帶的住宿服務，以及公寓獲批的設計方案和功能。
“對於按日、按夜出租，客人不斷輪換，運營中有入住/退房流程並提供附帶服務的情況，其本質更傾向於旅遊住宿經營，而非居住出租。”律師阮登思分析道。
為避免被重罰的風險，阮登思律師建議業主仔細核查公寓獲批的設計方案和使用功能，看是否屬於允許經營住宿的類型。
如果屬於允許經營的範圍，必須全面落實消防、安全秩序、居住申報和納稅義務等相關規定。
同時，律師強調經營必須符合公寓管理規定和公寓會議決議。
已繳稅、登記暫住仍可能被處罰？
在胡志明市，市人民委員會已頒佈第19/2026/QĐ-UBND號決定，規定公寓經營必須符合獲批的類型、使用功能和設計方案。若經營旅遊公寓，主體必須註冊住宿場所，並滿足旅遊相關法律條件。
許多業主認為，只要完成住宿登記或足額繳納經營稅，就可以放心短租。然而，專家指出，這是一種危險的誤解。
專家強調，完成納稅義務只是就產生的收入履行財務義務，並不具有改變公寓原使用功能的法律效力。如果公寓按獲批方案僅有居住功能，卻像旅遊住宿場所一樣頻繁運營，那麼即便業主足額納稅，該行為仍被視為違法。
越南中文社
