解決土地資源利用中的障礙，發揮土地資源的潛力，是一項非常重要且緊迫的任務，需要在短時間內完成，但必須確保質量要求，以解決障礙，並建立機制以進一步發揮土地資源的潛力，儘快提交中央執行委員會徵求意見。
政府首腦在評估關於土地管理和使用的第18號決議執行三年和2024年土地法執行一年的會議上“點名”了一系列關於土地政策、法律、土地財政、土地回收等方面的不足；要求緊急研究修訂任務，以最大限度地發揮土地效益。
新土地價格錶帶來的不足
例如，2024年土地法的執行遇到了一些與土地財政相關的不足，特別是當人們改變土地使用目的時，財務義務增加。
從農業用地轉為住宅用地時，從幾億到幾十億越南盾的增加是人們在應用新土地價格表時必須“承擔”的現實。在胡志明市，許多鄉鎮的土地價格大幅上漲（比舊土地價格表高出幾十倍），這導致不少農民不得不暫停將農業用地轉為住宅用地的目的。
與胡志明市的一位房地產集團領導交流時，他表示，土地價格表的高漲是新法律執行中的一個大問題。這使得有改變土地使用目的需求的民眾和企業都因為與土地相關的所有成本都計入房價而遇到困難。
甚至許多情況下，由於財務差異超出了民眾的承受能力，無法在自己的土地上改變使用目的。
此外，讓企業擔憂的一個問題是每年對未支付總額的5.4%的額外土地款項的追繳。這使得項目可能面臨支付數百甚至數千億越南盾的額外土地款項，儘管企業沒有過錯。
越南青年企業家協會主席鄧鴻英先生認為，土地使用款項計算的延遲與企業的財務能力或意願無關，而是由於行政程序的拖延。
“對於因職能部門在土地估價和使用款項計算工作中延遲而受影響的企業，應完全取消這項額外款項。然而，要取消這項額外款項，除了在第103號法令中修訂外，還需要在土地法中進行調整，因為這一內容規定在法律的第257條中”，鄧先生提議。
河內律師團律師範清俊表示，當前土地價格確定機制尚不透明，仍然依賴於土地估價組織的主觀因素，然後提交決定委員會，這是一個不足。
可以看出，土地財政的改革在實質上尚未改變，而這是土地法的“靈魂”。無論如何，土地最終是由土地價格決定的多少，這直接影響到民眾和企業。
“目前，民眾的土地財政義務通常由一些地方頒佈的土地價格表確定，有上升且上升非常高的趨勢。
例如，胡志明市的位置上漲了超過30倍，因此民眾的土地財政義務也隨之增加，而國家管理機構未能及時調節。許多情況下，在應用新土地價格表時，民眾感到比以前更吃虧。
對於做項目的企業，土地價格的確定雖然有所改善，但仍然按照以前的方法和方式進行。通常，企業的土地價格會比土地價格表高出很多。因此，土地價格表正在對社會產生重大影響”，範先生補充道。
如何發揮土地效益？
與越南青年交流時，越南承包商協會主席阮國協確認，2024年土地法有許多進步，改變了關於土地、土地使用；補償、重新安置問題也得到了適當的關注。
但有兩個問題，根據協先生，需要調整以使2024年土地法真正進入生活，發揮土地效益。土地是對大多數企業極其重要的生產資料，不僅僅是房地產企業。
所有經濟部門都必須使用土地，因此這一資產必須考慮各種因素。那就是場地清理環節，場地清理機制目前僵化，要求投資者自行與土地所有者協商。這是一個需要修訂的不足。
協先生還認為，土地是國家財產，因此當國家出面分配土地，收取土地使用費時，必須出面回收、清理場地，這樣才順利。此外，在未被接受為項目投資者之前，投資者沒有資格說服場地清理工作。因此，需要重新審視場地清理機制，尋找解決方案以迅速釋放土地資源。
此外是土地價格機制。“我們正受到土地市場價格概念的支配，導致土地價格‘放任’，市場價格多少我們就調節多少。
我們以小塊土地的拍賣價格或周邊買賣價格來評估整個項目的土地。這導致在同一項目中，如果分為多個階段執行，後期土地價格高於前期土地價格，從而產生‘房價追趕地價，地價追趕房價’的現象”，協先生分享道。
根據他，一個房地產的價值取決於兩個基本因素：土地價格和建設成本。現在土地價格上漲，房價必須上漲，但房價上漲後，後期分配的土地價格又按照前期建設的房價計算，計算高導致價格鏈不斷上漲。
因此，協先生建議：“國家需要考慮管理各時期的土地價格水平，以保持房地產市場的穩定，避免市場出現不利變化。房地產銷售價格推得太高，到某個時候會破裂，產品無法銷售，房地產企業面臨破產風險，對整個經濟產生重大影響”。
關於這個問題，根據他，最近中央政策和戰略委員會提出了需要按照建立初級土地市場和次級土地市場的政策方向修訂土地法的主張。
“如果做到這一點，我們將基本解決土地市場的問題。初級市場上的土地價格由國家在土地價格表中頒佈，而次級市場上的價格將使用轉讓稅政策來調節。如果賣得高，國家收取高收入稅”。
越南中文社
