我想分享一個在我從事諮詢工作過程中的故事。在公證處的一個上午，四兄弟姐妹圍坐著一本上世紀90年代末頒發的紅本。本子上只寫著“阮文T戶”。他們想賣掉這塊地來分錢。公證員問了一個看似簡單的問題：“在獲得土地的時候，這個戶包括哪些人？”最小的弟弟是在發證年份之後出生的。大姐早已出嫁但尚未遷出戶口。本可回答一切的那本戶口簿早已被收回。那個上午最終以一場爭吵而不是一個簽名收場。
對於從事房地產諮詢的人來說，這種場景並不少見。這也是《土地法（修訂）》草案中的新提議值得仔細考量的原因。
根據草案第64條第2款，一塊土地若有多個共有權人或屬於家庭戶的使用權，則證書必須完整記載所有共有權成員的名字。現行2024年《土地法》第135條第5款允許只寫代表人“戶”的名字，而這一方案將不再保留。
其實“戶”這個字早在兩年前就已被剔除出主體角色。2024年《土地法》不再把家庭戶列入土地使用人之列。該法第3條第25款只針對法律生效前已形成的關係對使用土地的家庭戶作出定義。第259條把這些“戶”轉為共同享有使用權的土地使用人群體。也就是說，自2024年8月1日起，國家不再向“戶”分配任何一平方米土地。然而在許多仍在流通的紅本上，那個“戶”依然存在，依然署名為主人，依然是無數糾紛的根源。
讓這件事不能再等的原因是數字化轉型。9月28日，總理黎明興要求農業與環境部同公安部配合，同步土地使用權證書數據以整合到VNeID上，並在2026年10月30日前完成。公安部表示，整合工作必須核對證書、地塊信息以及人口數據庫中的土地使用人信息，確保使用者正確無誤。
難點在於“使用者正確無誤”這一要求，因為“戶”並非一個具體的人，系統無法為其掛名。整個電子身份識別系統是建立在每個人的身份識別碼之上的。一個“戶”沒有身份識別碼，沒有數字簽名，也無法自行登錄任何應用程序。
當寫著“T先生戶”的本子被同步時，系統只能把它掛到T先生的賬戶上。在手機上，這塊地顯示為一個人的私人財產，而法律上它屬於多個人。此時數據在形式上乾淨，但在本質上卻是錯誤的。這樣我們數字化的不是財產權，而是一種模糊，甚至還給它蓋上電子認證的印章。
因此我支持完整記名的要求。但必須直言，新草案只走了一半路。只要法律還保留“屬於家庭戶使用權的土地”這一表述，就仍然存在一個不倫不類的主體，既不完全是個體也不是法人。所有糾紛都會繼續圍繞著誰屬於“戶”、誰不屬於的問題打轉。
更果斷的做法是明確規定，“戶”的土地使用權從此屬於具名成員的共同所有財產。這部分財產依照2015年《民法典》關於共同所有的規定運行，其中第212條規定了家庭成員的共同所有。屆時每個人都是擁有獨立身份識別碼的主體。每個人的權利份額都可以確定，以便繼承、抵押或查封，而無須追溯到一本已經消失的戶口簿。
第二點需要修改的是成員確定機制。草案讓成員自行協商並對申報內容自行負責。聽起來似乎尊重自主決定權，但實際上國家恰恰從最困難的環節中抽身而出。
判斷在分配土地時誰共同居住的原始依據存在於紙質戶口簿中，而根據2020年《居住法》，這種簿冊自2023年1月1日起已失去使用價值。司法部在解答公證活動中的疑難時也指出，法律不允許以個人自行申報的文件取代戶籍文件來證明家庭關係。缺乏核對依據的協商，就會出現到場者替缺席者做決定的情況。遠赴他鄉謀生的子女、已經出嫁的姐姐、正與家庭發生矛盾的弟弟，將會是最容易從新本子上消失的名字。
國家既然有能力在一個月內把紅本同步到VNeID上，也必然有能力完成這項更困難的工作。土地登記機關應主動擬定成員名單，依據存檔的地籍檔案和已數字化的居住數據。這份名單需要公開張貼，並通過VNeID發送通知給每一位相關人員，並附上提出異議的期限。無人異議就予以記名。若有爭議則直接轉入基層調解或法院，不要讓檔案在一站式服務窗口無限期擱置。
第三點是路線圖。不應強迫民眾把舊本子一次性集中拿去換髮，因為這樣做無異於同時喚醒無數沉睡中的家庭矛盾。更合理的做法是，只在發生交易、繼承或成員本人提出申請時才強制要求完整記名。這一手續也應全額免除規費，因為民眾是在幫國家修補舊政策的一個缺陷。
紅本是國家確認誰對這塊地擁有權利的憑證。當每個公民都已擁有自己的編號時，這份確認就不能再發給一個集合名詞。從紅本中去掉“戶”字並不會讓家庭變得更不緊密。相反，當每個人的份額從一開始就被寫清楚時，這種聯繫會更加牢固。這是民眾財產權得到真正保護的條件。
越南中文社
