《青年在線》7月28日消息，農業與環境部已發送2024年土地法部分條款修改草案及該法案的說明文件至一些單位徵求意見。
農業與環境部在土地法修改法案說明中指出，實施一年後，除了取得的成果外，仍有許多問題需要繼續研究和修改。
具體來說，現行規定的土地利用規劃系統與兩級地方政府組織模式不符。
要求縣級每年制定土地利用計劃增加了程序，延長了土地接觸時間，導致土地遲遲不能投入使用。
2024年土地法已允許有城市和農村規劃的地方不需要單獨制定土地利用規劃，而是使用這些規劃進行管理。
然而，實際上，城市和農村規劃的覆蓋率仍然較低。許多地方的規劃未能覆蓋整個行政區域，導致即使有了規劃，地方政府仍需額外製定土地利用規劃，造成重疊和浪費。
農業與環境部表示，目前土地分配和租賃主要通過土地使用權拍賣或投資者選擇招標進行。
然而，這一過程依賴於拍賣和招標的法律程序和順序，因此需要大量準備時間。
與此同時，許多情況下仍未能選擇到足夠能力的投資者，導致項目進度延長，土地遲遲不能投入使用，影響投資吸引力。
此外，對於規模大、功能混合、技術要求高、對促進地方或區域發展有重要作用的大型項目，非常需要具有卓越能力的投資者。
然而，目前的招標機制使得執行過程延長，可能無法選擇到真正滿足期望要求的投資者。
農業與環境部還認為，強制對多餘辦公場所用地、國有企業股份化和資本回收的土地進行土地使用權拍賣的規定，延長了時間，增加了程序和合規成本。
這在實施兩級地方政府模式和行政單位合併、中央和地方機構的背景下，特別給優先投資項目帶來困難。
農業與環境部認為，目前還沒有關於收回土地以實施具有特定投資地點要求的項目、緊急項目、為政治和外交任務服務的緊急項目（如APEC服務項目）、自由貿易區項目、國際金融中心項目、物流項目等的收回土地的規定。
該部還指出了土地收回、補償和重新安置中的一些問題需要在法律中進行修改。
特別是關於地價問題，農業與環境部認為，國家作為土地所有者的代表，需要實施對地價的控制和決定權。
具體來說，在一級市場（土地分配、租賃、用途變更、土地使用權確認）中，地價由國家決定，不依賴於諮詢結果。
而在二級市場（轉讓、租賃、抵押、以土地使用權出資）中，地價由各方根據民法自行協商；國家主要通過規劃、金融工具、空間和基礎設施導向進行控制。
然而，根據現行規定，國家在一級市場的地價確定依賴於二級市場的地價和諮詢單位的結果，而具體地價的確定仍面臨許多困難。
原因在於需要考慮多種因素，地價確定結果不一致，未能正確反映一級和二級市場的土地價格本質。
這使得國家對地價的決定和調節作用未能充分發揮，同時影響了土地接觸進度、投資項目的實施，甚至增加了成本，影響了投資者的權益。
具體地價的確定，特別是對組織和投資項目的土地、地塊採用剩餘方法時，也存在許多不足。
這種方法依賴於信息收集能力、轉讓價格、租賃價格、業務類型和形式。
與此同時，土地使用權市場經常波動，甚至急劇上漲，缺乏穩定性。確定波動水平主要依賴於過去的數據，未能正確反映土地未來實際增值。
因此，農業與環境部認為，如果繼續使用這種方法管理地價，國家決定的地價將依賴於市場波動。
此外，有意見認為，強制在國家向投資組織分配土地時應用具體地價的規定具有竭澤而漁的性質，導致時間延長、成本增加、競爭力下降，影響地方投資吸引力。
此外，具體地價確定中的風險還導致一些相關幹部和機構產生畏懼心理，害怕責任，延緩了地價確定過程，影響了投資項目的實施進度。
越南中文社
