與《青年報》交流時，胡志明市青年企業家協會前主席阮芳南表示，對於非農業用地每年支付租金但來源是農民已獲得紅皮書（非公有土地）的農業用地的情況，土地用途轉換存在規定上的不足。
阮芳南提到，關於土地用途轉換費用的第103號法令目前沒有明確區分或遺漏了土地使用者在轉為每年支付租金的非農業用地之前已獲得農業用地使用權證書（非公有租賃土地）的情況，當他們需要將用途轉為住宅用地時，財務義務受到很大影響。
具體來說，在這種情況下，居民必須按照允許轉換用途時的住宅用地價格全額支付土地使用費，不能像他們自己在租賃前已獲得證書的農業用地部分那樣，按照農業用地價格計算政策。
此外，居民在每年租賃土地時已支付的部分價值也不能扣除，儘管土地來源是私人土地，不是從一開始就是國家租賃的土地。
據阮先生介紹，這導致了很大的不足，即產生了不公平，降低了居民和企業將土地用於生產經營開發的動力。
此外，由於現行法律沒有明確規定在土地使用者不再需要租賃土地的情況下，對於租賃前已獲得土地使用權證書的土地來源，合同按時和提前終止的情況。
因此，居民不能提前清算租賃合同，也不能像租賃前那樣重新獲得土地使用權證書，這引發了許多關於財產、投資、抵押、交易等方面的後果。
為了確保土地使用者的合法權益，同時鼓勵居民和企業有效利用土地進行生產經營，阮先生認為，在本次修訂2024年土地法和第103號法令時，需要考慮上述“遺漏”的情況。
對於土地用途轉換時的財務義務，阮先生建議需要明確規定，對於每年支付租金的非農業生產經營用地，但其來源是居民、企業在辦理租賃手續前已獲得證書的土地（非公有土地），則在轉為住宅用地時將享受政策。
政策包括：不必像國家租賃的公有土地那樣全額支付住宅用地使用費，並且按照與農業用地轉換用途相同的方式計算。
阮先生表示，因為土地來源是農民的農業用地，而第103號法令沒有這種情況。
具體來說，居民擁有同一塊已獲得農業用地使用權證書的土地，但他們已將部分農業用地轉為非農業生產用地，他們可以在自己的土地上轉為每年支付租金的形式，當需要轉換土地用途時，這部分每年支付租金的土地價值為零，剩餘的農業用地在轉換用途時按照農業用地的財務義務計算。
對於終止土地租賃合同的權利，阮先生認為需要補充規定，允許每年支付租金但土地來源是他們之前已獲得證書的土地使用者，如果沒有需求，可以提前終止租賃合同；如果不違反土地法律，可以按照租賃前的使用現狀重新獲得土地使用權證書。
在修訂這一規定時，需要確保公平、透明、合理的原則，同時明確區分國家租賃的公有土地和居民/企業已獲得使用權後轉為每年支付租金的私有土地，不影響居民的實際利益。
“我們相信，如果上述建議在《修訂土地法》中得到採納並制度化，將有助於促進土地的有效利用，鼓勵擁有農業用地的居民願意將其用於非農業生產經營，創造就業機會，積極為國家預算和社會經濟發展做出貢獻”，阮先生說。
越南中文社
