胡志明市商品房市場正面臨供應與購買力脫節的問題。據世邦魏理仕旗下世邦魏理仕越南（Savills）發佈的胡志明市房地產市場報告，2026年第三季度新增公寓供應量為1900套，環比上升，使全年初級供應總量達到約5800套；年初至今的累計新增供應也高於2025年同期。但該季度吸納率僅為25%，顯示銷售速度並未隨供應增加而同步改善。
供應結構集中於高價產品，使預算有限的剛性需求買家選擇減少。市場因此面對雙重課題：既要維持供應，也要讓項目在不同區域和不同價格區間落地。多年來，一些企業已持有或正在建立符合城市擴張方向的地塊，但這些地塊因不具備現成的住宅用地成分而無法啟動商品房項目。按照2024年《土地法》的常規機制，投資者若通過協議方式取得土地使用權來開發商品房，原則上只能取得住宅用地使用權。
在此背景下，第171號決議（Nghị quyết 171/2024/QH15）設立了為期五年的試點機制，自2025年4月1日起實施。該機制允許部分商品房項目在企業現有地塊或企業受讓土地使用權的地塊上獲考慮批准投資，地塊類型可包括農業用地、非住宅類的非農業用地或混合用地。世邦魏理仕越南投資部高級總監蘇玉康（Sử Ngọc Khương）博士認為，其影響可能沿兩個方向展開：為一批停滯地塊重新打開法律路徑，並創造形成新項目的機會，尤其是在仍有開發空間的城市外圍區域。
該決議並未取消其他管控條件。地塊須位於城市區域或規劃為城市發展的區域，須符合相關規劃及住房發展計劃，還須列入由省級人民議會通過的試點地塊名錄。蘇玉康指出，地塊進入試點名錄並不等於項目已獲投資批准或獲准變更土地用途；此後企業仍須完成土地使用權受讓協議（如有）、投資手續、土地用途變更、財政義務、土地登記以及規劃和建設等程序。
胡志明市的實際情況顯示，登記名錄與完成法律手續之間仍有明顯距離：已有389塊土地獲批登記試點，但僅有30餘個項目獲原則性批准投資。蘇玉康表示，這並不否定試點機制的意義，而是說明下一階段的重點在於能否把名錄中的地塊轉化為可實施項目。若各環節處理時間仍然冗長或適用方式不統一，進入名錄的地塊規模可能很大，但轉化為項目和實際供應的能力仍將受限。
若試點地塊得以轉化，市場可能在不同區域和細分市場增加產品，為買家提供更多選擇，而非供應繼續集中於高價段或少數區域。但第171號決議並不直接決定售價或產品定位，可負擔住房能否形成還取決於土地成本、財政義務、資金成本、基礎設施投入、建設密度及各投資方的開發方案。蘇玉康認為，不宜把擴大土地來源等同於更多可負擔住房進入市場；實際供應量才是最終衡量標準，而項目可行性還取決於法律手續進度、財政義務、基礎設施連通能力和投資方資金實力。
越南中文社
