胡志明市商品房市场正面临供应与购买力脱节的问题。据世邦魏理仕旗下世邦魏理仕越南（Savills）发布的胡志明市房地产市场报告，2026年第三季度新增公寓供应量为1900套，环比上升，使全年初级供应总量达到约5800套；年初至今的累计新增供应也高于2025年同期。但该季度吸纳率仅为25%，显示销售速度并未随供应增加而同步改善。

供应结构集中于高价产品，使预算有限的刚性需求买家选择减少。市场因此面对双重课题：既要维持供应，也要让项目在不同区域和不同价格区间落地。多年来，一些企业已持有或正在建立符合城市扩张方向的地块，但这些地块因不具备现成的住宅用地成分而无法启动商品房项目。按照2024年《土地法》的常规机制，投资者若通过协议方式取得土地使用权来开发商品房，原则上只能取得住宅用地使用权。

在此背景下，第171号决议（Nghị quyết 171/2024/QH15）设立了为期五年的试点机制，自2025年4月1日起实施。该机制允许部分商品房项目在企业现有地块或企业受让土地使用权的地块上获考虑批准投资，地块类型可包括农业用地、非住宅类的非农业用地或混合用地。世邦魏理仕越南投资部高级总监苏玉康（Sử Ngọc Khương）博士认为，其影响可能沿两个方向展开：为一批停滞地块重新打开法律路径，并创造形成新项目的机会，尤其是在仍有开发空间的城市外围区域。

该决议并未取消其他管控条件。地块须位于城市区域或规划为城市发展的区域，须符合相关规划及住房发展计划，还须列入由省级人民议会通过的试点地块名录。苏玉康指出，地块进入试点名录并不等于项目已获投资批准或获准变更土地用途；此后企业仍须完成土地使用权受让协议（如有）、投资手续、土地用途变更、财政义务、土地登记以及规划和建设等程序。

胡志明市的实际情况显示，登记名录与完成法律手续之间仍有明显距离：已有389块土地获批登记试点，但仅有30余个项目获原则性批准投资。苏玉康表示，这并不否定试点机制的意义，而是说明下一阶段的重点在于能否把名录中的地块转化为可实施项目。若各环节处理时间仍然冗长或适用方式不统一，进入名录的地块规模可能很大，但转化为项目和实际供应的能力仍将受限。

若试点地块得以转化，市场可能在不同区域和细分市场增加产品，为买家提供更多选择，而非供应继续集中于高价段或少数区域。但第171号决议并不直接决定售价或产品定位，可负担住房能否形成还取决于土地成本、财政义务、资金成本、基础设施投入、建设密度及各投资方的开发方案。苏玉康认为，不宜把扩大土地来源等同于更多可负担住房进入市场；实际供应量才是最终衡量标准，而项目可行性还取决于法律手续进度、财政义务、基础设施连通能力和投资方资金实力。