這一觀點是稅務專家阮玉秀博士在與《青年報》就民眾和企業有需求從農業用地轉為居住用地時的土地使用費政策建議進行交流時提出的。
有些情況需以高於市場價格購買
* 先生，我們為有需求將農業用地轉為居住用地的組織和個人制定土地使用費收取標準的依據是什麼？
根據2013年《土地法》，土地使用者在有需求將農業用地轉為居住用地時需繳納40%的差價，但此前各地根據政府頒佈的土地價格框架制定的土地價格（土地價格表）遠低於市場上的實際交易價格。
通常，地方頒佈的土地價格表中的土地價格僅為市場價格的10%，一個家庭想將200-300平方米的農業用地轉為居住用地只需繳納幾億越南盾的土地使用費，不到10億越南盾。這一收費水平符合大多數民眾的財務能力，因此土地權轉換非常順利。
但自2024年《土地法》頒佈以來，出現了兩個問題，即土地價格上升至接近市場價格，非常高（國家每年根據市場調整土地價格表），比之前上漲了7-10倍，個別地方上漲了幾十倍。
此外，我們還取消了土地使用費的減免規定，因此有需求轉換土地使用權的家庭必須向國家繳納100%的土地使用費。這才出現了一些家庭不得不“回購”自己土地的情況。
有些情況下，民眾不得不以高於市場價格購買，因為地方的土地估價非常高，不符合實際。因此，修改補充規定以適應需求非常必要。
制定符合大多數民眾收入的土地價格表
* 那麼，將土地使用費定為居住用地與農業用地差價的30%是否合理？
提議收取當前居住用地與農業用地差價的30%已低於此前40%的收費水平。
降低土地使用費比例並結合按地方居住用地限額計算土地使用費此時是合適的。這一規定將限制利用政策將農業用地轉為居住用地以投機牟利的情況，同時避免土地不合理使用。
過去幾年，為最大限度發揮土地利用效率，所有省份在人口眾多、土地有限的情況下都頒佈了居住用地限額。對於有需求將農業用地轉為居住用地超出允許限額的個人和組織，他們必須繳納更高的土地使用費，甚至需繳納100%的差價，即從國家回購土地是合理的。
然而，這裡的合理性必須伴隨其他土地管理措施，其中必須制定符合大多數民眾收入的土地價格表。
如果繼續像2024年《土地法》那樣實施，即使我們將土地使用費比例降至30%，但由於土地價格表按接近市場的方向調整過高，民眾實際需繳納的土地使用費非常高，超出許多人的財務能力，因此需要重新計算土地價格表。
* 過去一段時間的實際情況表明，即使國家在轉換土地使用目的時收取30%的差價，許多人仍然無力繳納，您認為需要什麼解決方案來化解民眾的這一困難？
對於多個家庭共同使用祖先留下的一塊土地的情況，如果他們需要分戶、分地，當他們辦理轉換手續時應分為兩組。
對於有財務條件的家庭組，鼓勵他們立即繳納30%的差價；對於有財務困難的家庭組，國家可以允許他們繳納部分土地使用費，剩餘部分允許民眾記錄土地使用費債務。對於沒有錢繳納的人，國家可以允許他們暫緩100%的土地使用費債務。
債務記錄將直接體現在土地使用權證書上，民眾仍有權在自己的土地上建房居住，有權將土地轉讓給子女，只有在他們出售土地、有錢時才需向國家償還債務。
這樣將協調土地使用費徵收政策，國家仍能有效管理土地，符合目的，同時確保民眾有土地建房，保障憲法規定的民眾居住權。
制定土地價格表：許多地方非常困惑
據阮玉秀博士稱，2024年《土地法》規定製定接近市場的土地價格表，但什麼是接近市場卻沒有文件指導，因此許多地方非常困惑。
實際上，當前市場上買賣的土地價格被推得很高，有時是虛價。因此，對於2026年1月1日起適用的土地價格表，需要從根本上計算制定。各部委需要坐下來指導地方如何根據市場確定土地價格。
對過去一段時間地方土地價格表制定的建議，許多專家建議市場土地價格應為最近5年的平均售價。例如，2026年土地價格表中的市場土地價格將是2021-2025年期間同一區域地塊的平均售價。這種計算方法更合理，不應取某些具體地塊的價格來制定土地價格表。
此時最重要的是，地方每年確定的土地價格表必須計算在合理水平，避免給企業和民眾帶來衝擊。
土地使用費飆升
2025年，儘管房地產市場剛剛復甦，但與土地相關的收入卻急劇上升。
據財政部統計總局數據，2025年前10個月累計，河內的土地使用費收入達到8.9萬億越南盾，同比增長167%。在胡志明市，稅務機構也記錄到土地使用費收入飆升，達到4.9712萬億越南盾，同比增長269%。
許多家庭共用一塊土地將分地並按每戶計算限額
根據政府法令草案，如果家庭、個人有多塊土地（包括多個直轄市範圍內的多塊土地）允許根據本決議規定轉換土地使用目的，則該家庭、個人可以選擇一塊土地適用計算土地使用費規定。
對於第二塊及以上的土地，將收取100%的土地使用費。
如果多個家庭、個人共同使用一塊土地；如果這些家庭、個人被國家有權機關允許為每個家庭、個人分地，則確定限額內面積以計算土地使用費將根據頒發的土地使用權證書、地上附著物所有權證書的每塊土地計算，並按照每個分地的家庭、個人只能確定一次居住用地限額內土地面積以計算土地使用費的原則。
越南中文社
