絕對價值決定城市內巷聯排別墅的流動性
位於胡志明市平盛區的一條巷子裡，一套面積不小、位置不算太差的聯排別墅，以140億越南盾的價格掛牌出售數月，現已降至130億越南盾，但仍未找到買家。
與此同時，位於新永祿鄉一條深巷中的一套四級房屋，法律手續僅為多代業主手寫的文件，一掛牌就有房地產經紀人日夜“搜尋”。僅三天後便達成交易。
兩套房屋都位於巷子裡。一套設施齊全，資產價值高。另一套簡陋，是“夜間建造”的四級房屋，法律手續不規範。但矛盾的是，價格低廉、位於郊區的房屋卻容易出售得多。
東西地產公司副總經理陳孟志認為，這個故事反映了當前房地產市場的一個重要現實。並非所有巷子都一樣，也並非所有城市內房屋都容易變現。
Batdongsan.com.vn的報告顯示，消費者的心態發生了顯著變化，2025年上半年購房自住的比例飆升至64%，而投資購房目的則大幅下降。其中，獨棟房屋/土地房屋目前是市場第二大受關注的細分市場，佔比31%，反映了買家對此類資產的堅定信心。
第一個也是最重要的因素在於資產的絕對價值。儘管位於市中心，但140億越南盾的房屋已遠超大多數實際買家的支付能力。在這個價格水平下，潛在客戶群體只剩下少數投資者或財力雄厚的人士。
在信貸受控、貸款利率上升的背景下，花費數十億越南盾購買巷子裡的房屋未必是最佳選擇。投資者考慮的是效率，自住買家則財力不足。因此，流動性受到嚴重限制。
相反，新永祿鄉的四級房屋雖然售價約為20億越南盾，但這個金額對許多人來說是“剛剛好”。買家可以湊錢、向親友借款或用積蓄購買。低價意味著客戶群體更廣泛。
城市內巷的房屋正面臨需求變化。巷子狹窄、汽車難以進入、居住空間擁擠、人口密度高、缺乏停車位……這些缺點日益明顯。
用同樣的140億越南盾，買家有其他選擇：遠離市中心的小型臨街房屋、新規劃區的聯排房屋，甚至是設施齊全的高檔公寓。相比之下，城市內巷的房屋未必是最佳選擇。
與此同時，鄉村或城市邊緣的巷子則具有不同意義。巷子更寬、土地有發展空間、建築密度低、生活環境開闊。買家接受巷子是因為他們在購買土地和未來，而不是購買現有便利設施。
鄉村房屋：購買用於居住、保留土地、等待規劃
另一位房地產專家強調，鄉村或城市邊緣房屋容易出售的關鍵在於購買目的非常多樣化。有人購買用於立即居住，有人購買保留土地，有人購買等待規劃，或期望未來法律手續正規化。
具體案例中，儘管法律手續僅為手寫文件，但低價使得風險已被“折扣”。買家接受風險是因為投入的金額不大。對許多人來說，這是在房地產價格攀升背景下擁有土地或房屋的唯一途徑。
新永祿鄉的房地產經紀人阮玉俊非常清楚這一點。只要有出售信息，經紀人網絡立即行動，買家被不斷帶去看房，營造“稀缺商品”的感覺，交易迅速發生。
市場正在嚴酷篩選
兩個巷子房屋的故事表明，當前房地產市場不再按舊模式運作。相反，流動性取決於絕對價值、使用目的和買家的資金週轉能力。
廉價房屋，即使位於偏遠巷子、法律手續不完善，仍有資金追捧。昂貴房屋，即使位於市中心，如果不符合市場需求，仍可能陷入長期掛牌無人問津的境地。
這不僅是140億越南盾房屋或手寫文件房屋的故事，更是一個市場強烈分化的縮影，高價不再等同於容易出售，買家在每次出資決策中越來越務實。
越南中文社
