越南證券市場在2026年初的幾個交易日中創下紀錄，同時流動性也像去年10月那樣重新活躍起來。

然而，與VN-Index的上升節奏相反，房地產股票組卻錄得不太積極的走勢，許多股票在年初僅經過少數幾個交易日後就出現大幅調整。

這種不同步很快引發了人們對房地產組在去年底回暖階段後的擔憂。應如何理解更嚴格控制信貸資金流向的信息，以篩選市場中的機會？

如果VN-Index截至2026年1月9日收盤上漲約4.7%，並不斷確立新的高點區域，那麼房地產股票組卻與總體趨勢背道而馳。

在2026年的前5個交易日之後，許多股票錄得顯著下跌，如TCH和CEO下跌超過10%，而QCG、LDG、DXG、KDH、HDC也接近進入技術調整狀態。

這一走勢讓不少投資者感到失望，尤其是在2025年見證了許多Vingroup家族股票創下價格紀錄後，對房地產的期望已提升得相當高。

然而，現實表明去年的房地產浪潮並未廣泛擴散。

只有一些名字如VHM、TAL、SJS、CEO或TCH錄得顯著增長，而許多其他股票則剛剛度過讓投資者虧損的一年，如CKG、CCL、CSC、IDJ、NBB，其中CKG在2025年下跌超過40%。

在2026年利率預計上升的背景下，同時管理機構不斷髮出“整頓”房地產信貸流向以限制風險的信息，該行業股票的短期趨勢顯然正受到廣泛影響。

據KAFI證券分析總監梁維福表示，目前有兩個主要因素正在影響房地產股票組的走勢。

第一是更可持續的信貸管理導向。目前房地產信貸約佔整個系統總債務的20%，因此管理機構傾向於將資金流向調節至生產-經營領域和優先增長動力。

第二，利率水平從2025年底開始有上升跡象。作為對利率敏感的行業組，房地產股票在這種背景下承受調整壓力被評估為市場的正常反應。

據福先生表示，目前的拋售壓力是短期心理因素與對2026年“更嚴格和有選擇性”的信貸環境的擔憂相結合的結果，而不是源於企業基礎的嚴重失衡。

與此同時，實際上房地產信貸收緊的溫和舉措已從2025年底開始記錄。

NSI證券表示，越南國家銀行第二區域分行（負責胡志明市和同奈省）已要求各銀行自2025年10月21日起暫停對未完成法律手續的房地產買賣合同的貸款。

從長期來看，NSI仍預測南部地區的房地產價格在2026年可能上漲約10%，而河內地區由於新供應的補充，很可能持平。

據NSI稱，這一階段的投資機會將集中在擁有乾淨土地儲備、法律手續明確和具體後續項目的企業，而不是那些傳播性的漲價故事。

元大越南證券個人客戶研究與發展部門總監阮世明表示：“第11686號公文並非像最初擔憂的那樣是對房地產市場的收縮調整。將乘數從3.5%降至2.6%並對房地產增長率設定上限，是必要的技術步驟，以使市場在2025年爆發後迴歸平衡狀態”。

據明先生表示，當前的市場衝擊是過度反應。2026年流入房地產的絕對資金仍將保持高位（估計為749萬億越南盾），確保基本活動的足夠流動性。

“投資者需要將注意力從‘信貸額度’主題轉向‘利率’主題。8.0-9.5%的購房貸款利率將減緩交易速度並篩選出使用高槓杆的投資者。但這不會逆轉房地產市場的復甦週期”，專家強調。