根據現行《土地法》，土地使用權及附著於土地的財產抵押登記在土地登記辦公室進行。該機構將在土地使用權證書、附著於土地的財產所有權證書上確認抵押內容。
新證書不再有記錄抵押的位置
根據《2024年土地法》及其實施指導文件，新證書樣本在許多方面存在差異，導致有權機構確認抵押內容時產生不便。
《2024年土地法》之前的證書樣本包含4頁，其中“頒發證書後的變更”部分約佔1.5頁。此部分用於記錄頒發證書後發生的情況，如買賣、贈與、抵押、土地用途變更等。
當證書第3頁、第4頁沒有足夠空間時，職能部門會添加補充頁，僅用於記錄抵押登記和註銷登記。
一些證書樣本僅在補充頁上記錄抵押登記和註銷登記，不在證書正文的第3頁、第4頁上記錄。
這種記錄方式確保地塊的法律狀況得到充分、連續地體現，減少多次換髮證書的需要，並便於土地管理和跟蹤土地變動。
而根據《2024年土地法》的證書樣本僅剩1張包含2頁，因此記錄頒發後變更的部分面積僅為之前樣本的四分之一。
新規定也不允許為證書使用補充頁，當記錄空間用盡時必須換髮新證書。
鑑於上述變化，民眾擔心證書將很快沒有空間記錄頒發後的變更，尤其是持續發生的抵押交易。因此，土地使用者必須頻繁申請換髮新證書，造成麻煩、耗時和花費。
這種情況還給公證活動、擔保交易登記和國家機構的檔案管理帶來困難。
在擔保交易登記網絡上查詢抵押信息
2025年12月11日，國會通過第254號決議，規定了一些機制和政策，以解決《土地法》執行過程中的困難和障礙。
據此，對於土地使用權、附著於土地的財產抵押登記的情況，將更新變動到土地數據庫中，而不必在證書上確認。
2026年1月5日，擔保交易登記和國家賠償局（司法部）也發佈了公文，指導各土地登記辦公室執行第254號決議。
對於抵押登記的情況，土地登記辦公室將更新變動到土地數據庫中，不在證書上確認。
對於之前已在證書上備註的土地使用權、房屋所有權抵押情況，當註銷抵押登記時，登記機構將更新到數據庫，並在此紙質版本上確認註銷或變更內容。
上述不在證書上備註抵押登記的做法，避免了因變更記錄行用盡而多次換髮證書的情況。這是現代土地治理的進步，確保信息及時、準確更新，易於查詢，並在各機構間保持一致。
因此，從2026年1月1日起，民眾不能像以前那樣僅依賴紙質證書來確定房屋、土地的抵押狀況，而需要通過官方信息渠道主動核查。
具體而言，民眾可以在土地登記辦公室查詢信息。屆時，民眾只需提交提供土地數據的請求表，在在線擔保交易登記系統上核查。
民眾可以要求賣方提供確認房地產法律狀況的文件，如最近的土地數據查詢結果或銀行確認信息，以確保交易的透明度和法律安全。
特別是在買賣、轉讓交易時，要求公證員通過互聯數據系統核實抵押狀況，防止風險。
越南中文社
