根據現行《土地法》，土地使用權及地上附著物的抵押登記在土地登記辦公室進行。該機構將在土地使用權證書、地上附著物所有權證書（證書）上確認抵押內容。
新版證書不再有抵押記錄欄
根據《2024年土地法》及其實施指導文件，新版證書格式有多處不同，導致主管機構確認抵押內容時產生不便。
《2024年土地法》之前的證書樣本包含4頁，其中“發證後變更事項”部分約佔1.5頁。此部分用於記錄發證後的變更，如買賣、贈與、抵押、土地用途變更等。
當證書第3頁、第4頁空間不足時，職能部門會添加補充頁，僅用於記錄抵押登記和註銷登記。
部分證書樣本僅在補充頁上記錄抵押登記和註銷登記，不在證書正本的第3頁、第4頁上記錄。
這種記錄方式確保了地塊法律狀態的完整、連續體現，減少了多次換髮證書的需要，便於管理和跟蹤土地變動。
而根據《2024年土地法》的證書樣本僅剩1張共2頁，因此發證後變更記錄部分的面積僅為之前樣本的四分之一。
新規定也不允許為證書使用補充頁，當記錄空間用盡時必須換髮新證書。
鑑於上述變化，民眾擔心證書將很快沒有空間記錄發證後的變更，尤其是頻繁發生的抵押交易。這樣，土地使用者必須頻繁申請換髮新證書，造成麻煩、耗時且費錢。
此舉還給公證活動、擔保交易登記以及國家機關的檔案管理工作帶來困難。
在擔保交易登記網站上查詢抵押信息
2025年12月11日，國會通過了第254號決議，規定了解決《土地法》實施中困難和障礙的一些機制和政策。
據此，土地使用權、地上附著物抵押登記的情況，將更新到土地數據庫中，而無需在證書上確認。
2026年1月5日，擔保交易登記和國家賠償局（司法部）也發佈了公文，指導各土地登記辦公室執行第254號決議。
抵押登記的情況，土地登記辦公室將變更更新到土地數據庫中，不在證書上確認。
對於此前已在證書上備註的土地使用權、房屋所有權抵押情況，當註銷抵押登記時，登記機構將更新到數據庫，並在紙質版本上確認註銷或變更內容。
上述不在證書上備註抵押登記的做法，避免了因變更記錄行用盡而需多次換髮證書的情況。這是現代土地治理的進步，確保信息及時、準確更新，易於查詢，並在各機構間保持一致。
因此，自2026年1月1日起，民眾不能像以前那樣僅憑紙質證書來確定房產的抵押狀態，而需要通過官方渠道主動核查。
具體而言，民眾可以在土地登記辦公室查詢信息。屆時，民眾只需提交土地數據提供申請表，在在線擔保交易登記系統（https://dktructuyen.moj.gov.vn/）上核查。
民眾可以要求賣方提供房產法律狀態的確認文件，如最新的土地數據查詢結果或銀行確認信息，以確保交易的透明性和法律安全性。
特別是在買賣、轉讓交易時，應要求公證員通過互聯數據系統核實抵押狀態，防止風險。
越南中文社
