Wigroup提供給《青年在線》的數據指出，住宅房地產（不包括工業園區）的庫存量增加並達到歷史最高水平。
超過160億美元的房地產庫存，主要是未完工項目
根據超過70家上市房地產企業的統計，截至2025年12月31日的庫存價值接近430萬億越南盾（超過160億美元），一年內增長23%。
大部分數字來自房地產“巨頭”集團，如Novaland (NVL)，該企業在2025年底的庫存達到153,812億越南盾，一年內增長近5%，佔整個市場的35%。
NVL的庫存價值結構主要是正在建設的待售房地產，近145,000億越南盾，而已完工的僅近8,800億越南盾。
截至2025年12月31日，該集團的庫存價值中，有63,399億越南盾被用作貸款抵押。在資產負債表上，短期和長期貸款總額接近67,200億越南盾，較2024年底增長9%。
市場上其他持有大量房地產庫存的企業，必須提及康田住宅 (KDH)、發達 (PDR)、陽光 (KSF)、黃輝 (TCH)、南龍 (LG)、Taseco (TAL)、文富投資 (VPI)等。
其中康田住宅在2025年底“持有”超過23,264億越南盾的房地產庫存，較年初小幅增長5%。這也是短期和長期貸款餘額超過10,000億越南盾的房地產企業。
其次，報告記錄PDR的房地產庫存為16,714億越南盾，增長近19%。而在陽光集團 (KSF)，庫存價值更新為14,687億越南盾，增長17倍，是全行業增長“最猛”的。
在安家房地產 (AGG)，庫存價值下降55%，至近350億越南盾，主要是由於Westgate和The Standard項目的庫存大幅下降。類似地，南龍 (NLG)也記錄庫存下降52%，至約8,700億越南盾…
庫存背後的故事
伴隨房地產企業加速項目開發的一年，是信貸擴張的步伐。去年根據國家銀行，信貸增長超過19%，使總債務餘額達到約18.58千萬億越南盾。僅與房地產經營相關的債務餘額達到約2千萬億越南盾，根據建設部公佈的數據。
2025年房地產信貸快速增長表明，在長期低迷階段後，資金正在迴流市場。
然而，當房地產信貸在總債務餘額中佔比較大時，銀行系統安全性的問題也被提出。
乙巳年末，金融市場因房地產信貸資金有被“糾正”跡象的消息而騷動。
一些國有銀行將房地產貸款利率上調至近14%/年。值得注意的是，市場對BIDV——四大國有銀行之一——剛剛暫停對新房地產項目貸款的消息感到騷動。
儘管如此，許多專家仍認為，實際上執行“減少房地產信貸”的方針並不容易且難以持久。
原因在於經濟擔保資產的結構，當企業和個人的大部分貸款都以房地產抵押時。
如果強力收緊，風險可能不僅限於房地產，還可能蔓延至整個信貸流。
此外，與房地產相關的信貸仍然是許多銀行淨息差 (NIM) 的重要貢獻來源。
因此，在經濟增長目標仍設定在高位的背景下，房地產信貸深度且長期下降的情景通常只會在經濟因系統性風險而被迫“剎車”時發生。
如何理解房地產庫存？
在房地產行業的特殊性中，庫存主要是正在實施項目的未完工程成本，包括土地使用費、建設成本、基礎設施、資本化利息等。當企業進入加速土地開發和施工階段時，庫存價值通常大幅增加。
甚至，在市場復甦的背景下，大量庫存還可以視為後續開盤的供應儲備。當項目完成法律手續並滿足收入確認條件時，這部分庫存將逐漸轉化為收入和現金流。
問題不在於庫存數字的高低，而在於庫存質量：項目位置是否優越，法律手續完備程度如何，市場吸收能力如何，以及企業的財務結構是否足夠安全以“維持”這些庫存在中期內。
越南中文社
