第39號通知的悖論：只有“具備經營條件”的項目才能獲得貸款
胡志明市房地產協會領導認為，第39號通知第8條第9款正給投資者帶來巨大悖論。該規定禁止為在決定貸款時尚未具備經營條件的投資項目提供出資貸款。
但據胡志明市房地產協會稱，當項目已具備經營條件（如已完成地基或技術基礎設施）時，投資者已有權銷售並向客戶籌集資金。
此時企業不再需要從銀行高息貸款，因為已有來自買家的無息資金來源。這是導致許多項目在週期中“卡殼”的重大瓶頸，特別是對於那些已有法律手續但尚未完善基礎設施的項目。
胡志明市房地產協會引證了社會住房投資者正面臨雙重困難的案例。
根據現行規定，這些單位在2015年至2030年期間無法從社會政策銀行獲得優惠貸款。如果不能在項目開發階段立即獲得商業信貸，投資成本和社會住房價格將被推高。
因此，協會建議修改為允許在項目已有投資政策批准文件或可行性研究報告已通過審查時提供貸款。
禁止出資貸款是否存在“歧視”跡象？
對於第8條第8款（禁止為向未上市或未在UpCOM註冊交易的公司出資提供貸款），胡志明市房地產協會認為該規定尚未完全符合實際，也未與2020年《企業法》和2025年《投資法》同步。
協會認為，出資是組織、個人的合法權利。現行規定僅允許為向已上市公司出資提供貸款，無形中造成歧視並給未上市企業帶來困難。
針對國家銀行對借款人可能是“最終受益人”操縱第三方濫用資金導致壞賬的擔憂，胡志明市房地產協會認為解決方案不應是禁止。協會舉例說明，“A先生”借款100億越南盾向“C公司”出資，如果銀行嚴格遵守內部控制流程並應用技術監控資金流向，風險將得到限制。
關於第8條第10款（限制彌補財務的貸款），胡志明市房地產協會評估這是一種切實的再融資解決方案，有助於借款人解決債務壓力。
為證明這一點，協會舉例A先生用自有資金購買價值100億越南盾的房屋，隨後向銀行借款50億越南盾以彌補資金並用於經營，以該房屋作為抵押資產。據計算，銀行通常將該資產估值約70億越南盾並貸款50億越南盾。如果A先生無法償還債務，銀行完全有權處置價值100億越南盾的房屋以收回資金。
“銀行實際上掌握主動權，如果嚴格遵守估值、信貸審批和資金使用檢查流程，幾乎不存在風險”，胡志明市房地產協會文件明確指出。
因此，第8條第10款規定“信貸機構不得為組織、個人‘彌補財務’的資金需求提供貸款”是不合理、不恰當、未與相關法律規定同步一致且不符合實際的。
胡志明市房地產協會論證，貸款已由“抵押資產”真實擔保，僅當信貸機構與“關係戶、幕後、同一生態系統、同一利益集團”的客戶之間存在“勾結”時才會產生“風險”。
或當信貸機構未嚴格遵守內部控制系統規定的“信貸審批、貸款資金使用檢查”流程，以及未在內部控制活動中部署技術應用時。
胡志明市房地產協會強調，在過去三年（自2023年9月1日起），當暫停執行第8、9、10款時，相關信貸餘額已佔經濟總信貸餘額約5%（相當於2025年約92萬億越南盾）。
在此基礎上，協會建議完全廢除第8條和第10條，同時修改第39號通知第8條第9款。解除這些障礙有望幫助企業更好地獲取資源，為實現到2045年將國家建設成為發達工業國家的目標做出貢獻。
放鬆信貸伴隨金融槓桿風險
就胡志明市房地產協會的建議與《青年在線》交流時，研究員阮南忠（越南航空學院財務會計系講師，insAI越南公司首席執行官）認為，對壞賬風險和資產泡沫的擔憂完全有依據。
當信貸過度放鬆至房地產等投機性領域時，金融槓桿風險將增加。提供出資貸款創造“虛擬”資金流，或在市場過熱階段提供彌補財務貸款以持續再投資，可能導致嚴重後果。因此，國家銀行在維持第39號通知中的障礙方面保持謹慎，對於確保系統安全是必要的。
然而，從金融角度看，胡志明市房地產協會的建議也有依據。對於有明確、真實抵押資產且貸款比例僅約50-60%的貸款，銀行實際上處於安全地位。這本質上是再融資活動，有助於疏通民眾和企業的資金流。如果僵硬地禁止，可能阻塞流動性並抑制經濟復甦進程。
核心問題不在於“禁或放”，而在於風險管理能力。與其依賴行政禁令，不如轉向通過流程和技術進行監督的機制。銀行完全可以控制資金流向，嚴格審查資產和資金使用目的。
一種靈活的方法，即有條件的放鬆伴隨更高的控制標準，既能確保系統安全，又能支持市場可持續發展。
越南中文社
