胡志明市房地产协会建议修改第39号通知，原因何在？

第39号通知的悖论：只有“具备经营条件”的项目才能获得贷款

胡志明市房地产协会领导认为，第39号通知第8条第9款正给投资者带来巨大悖论。该规定禁止为在决定贷款时尚未具备经营条件的投资项目提供出资贷款。

但据胡志明市房地产协会称，当项目已具备经营条件（如已完成地基或技术基础设施）时，投资者已有权销售并向客户筹集资金。

此时企业不再需要从银行高息贷款，因为已有来自买家的无息资金来源。这是导致许多项目在周期中“卡壳”的重大瓶颈，特别是对于那些已有法律手续但尚未完善基础设施的项目。

胡志明市房地产协会引证了社会住房投资者正面临双重困难的案例。

根据现行规定，这些单位在2015年至2030年期间无法从社会政策银行获得优惠贷款。如果不能在项目开发阶段立即获得商业信贷，投资成本和社会住房价格将被推高。

因此，协会建议修改为允许在项目已有投资政策批准文件或可行性研究报告已通过审查时提供贷款。

禁止出资贷款是否存在“歧视”迹象？

对于第8条第8款（禁止为向未上市或未在UpCOM注册交易的公司出资提供贷款），胡志明市房地产协会认为该规定尚未完全符合实际，也未与2020年《企业法》和2025年《投资法》同步。

协会认为，出资是组织、个人的合法权利。现行规定仅允许为向已上市公司出资提供贷款，无形中造成歧视并给未上市企业带来困难。

针对国家银行对借款人可能是“最终受益人”操纵第三方滥用资金导致坏账的担忧，胡志明市房地产协会认为解决方案不应是禁止。协会举例说明，“A先生”借款100亿越南盾向“C公司”出资，如果银行严格遵守内部控制流程并应用技术监控资金流向，风险将得到限制。

关于第8条第10款（限制弥补财务的贷款），胡志明市房地产协会评估这是一种切实的再融资解决方案，有助于借款人解决债务压力。

为证明这一点，协会举例A先生用自有资金购买价值100亿越南盾的房屋，随后向银行借款50亿越南盾以弥补资金并用于经营，以该房屋作为抵押资产。据计算，银行通常将该资产估值约70亿越南盾并贷款50亿越南盾。如果A先生无法偿还债务，银行完全有权处置价值100亿越南盾的房屋以收回资金。

“银行实际上掌握主动权，如果严格遵守估值、信贷审批和资金使用检查流程，几乎不存在风险”，胡志明市房地产协会文件明确指出。

因此，第8条第10款规定“信贷机构不得为组织、个人‘弥补财务’的资金需求提供贷款”是不合理、不恰当、未与相关法律规定同步一致且不符合实际的。

胡志明市房地产协会论证，贷款已由“抵押资产”真实担保，仅当信贷机构与“关系户、幕后、同一生态系统、同一利益集团”的客户之间存在“勾结”时才会产生“风险”。

或当信贷机构未严格遵守内部控制系统规定的“信贷审批、贷款资金使用检查”流程，以及未在内部控制活动中部署技术应用时。

胡志明市房地产协会强调，在过去三年（自2023年9月1日起），当暂停执行第8、9、10款时，相关信贷余额已占经济总信贷余额约5%（相当于2025年约92万亿越南盾）。

在此基础上，协会建议完全废除第8条和第10条，同时修改第39号通知第8条第9款。解除这些障碍有望帮助企业更好地获取资源，为实现到2045年将国家建设成为发达工业国家的目标做出贡献。

放松信贷伴随金融杠杆风险

就胡志明市房地产协会的建议与《青年在线》交流时，研究员阮南忠（越南航空学院财务会计系讲师，insAI越南公司首席执行官）认为，对坏账风险和资产泡沫的担忧完全有依据。

当信贷过度放松至房地产等投机性领域时，金融杠杆风险将增加。提供出资贷款创造“虚拟”资金流，或在市场过热阶段提供弥补财务贷款以持续再投资，可能导致严重后果。因此，国家银行在维持第39号通知中的障碍方面保持谨慎，对于确保系统安全是必要的。

然而，从金融角度看，胡志明市房地产协会的建议也有依据。对于有明确、真实抵押资产且贷款比例仅约50-60%的贷款，银行实际上处于安全地位。这本质上是再融资活动，有助于疏通民众和企业的资金流。如果僵硬地禁止，可能阻塞流动性并抑制经济复苏进程。

核心问题不在于“禁或放”，而在于风险管理能力。与其依赖行政禁令，不如转向通过流程和技术进行监督的机制。银行完全可以控制资金流向，严格审查资产和资金使用目的。

一种灵活的方法，即有条件的放松伴随更高的控制标准，既能确保系统安全，又能支持市场可持续发展。

（编译：Jon 越南网；审校：Suki；来源：越南中文社）