2019年，T先生獲得轉讓了一塊3000平方米的年度作物種植用地，該地已有證書，地上有一棟舊住宅，但證書上未註明。T先生翻新了該房屋用於居住。現在他想將500平方米轉為住宅用地，但鄉人民委員會要求他必須拆除新建房屋才能變更用途。

但實際上，該地塊已多次轉讓，現在無法確定建房時間和建房人。T先生的情況是否屬於《土地法》第139條第3款a點？

胡志明市法律大學講師、碩士吳嘉煌表示：

實際上，不少民眾在轉讓農業用地時，地上已有非法住宅或建築。在辦理變更土地使用目的或登記變動手續時，主管部門必須先處理地上的非法建築。即處罰非法建設行為並採取補救措施——拆除違規建築。

這導致了許多關於受讓方法律責任的爭議和糾紛。

根據2024年《土地法》，土地使用人有義務按目的使用土地（第5條第1款和第31條第1款）。

地塊用途為年度作物種植時，土地使用人只能用於農業生產目的。

在農業用地上無建築許可證建房屬於不按目的使用土地的行為。

若地塊已多次轉讓且違規建築建於之前，現行法律已根據違規行為發生時間和主體劃分責任。

根據2024年第123號關於土地領域行政違規處罰的議定第5條第5款，若行政違規發生在轉讓前，職能部門應處罰原主（賣方），且此人必須拆除違規建築。

但如果違規者已不存在或無法確定地址，則強制受讓方（買方）採取補救措施，即必須拆除違規建築。

若買方未建房，僅進行無許可證的修繕，則將因無許可證修繕建築或自身實施的其他違規行為而受到處罰。

對於轉讓但未登記土地變動的情況，買方將受到處罰（2024年第123號關於土地領域行政違規處罰的議定第5條第5款）。

T先生（買方）認為房屋建於很久以前（2014年或更早），但無法確定建房人，無證明建房時間的文件，也未向地方政府登記，則不足以適用上述第123號議定第5條第5款。

因為適用此款要求確定違規行為發生時間（在轉讓土地使用權之前或之後）和違規行為主體，以劃分處罰和補救責任。

在實踐中，若無法證明違規建築在轉讓前已存在，則當前土地使用人通常被視為對現有違規建築負責。

而且購地後，T先生進行了房屋修繕改造，若未按程序進行，則此修繕視為獨立違規，仍可能受到處罰。

關於處罰形式，根據上述第123號議定，在農業用地上建房或建築者不僅會被罰款，還會被強制採取補救措施，即恢復土地違規前的原狀。

此措施旨在確保土地按目的使用。

《土地法》規定了特殊情況，即地主無許可證建房但無需拆除建築，見第139條第3款。

據此，要使非法建築得以存在，該建築必須滿足以下條件：

– 不按目的使用土地的行為已穩定發生

– 土地使用符合規劃

– 發生在2014年7月1日之前

若非法建築滿足上述存在條件，則後續手續將按2024年第101號議定（由2026年第49號議定修訂補充）執行。若土地已頒發證書，地主不會被強制拆除非法建築，而是辦理土地及地上財產變動登記手續。

檔案包括：行政處罰決定書、罰款繳納憑證、土地使用權證書和土地變動登記申請書。土地使用人必須在提交登記檔案時，對擅自變更用途的部分面積繳納土地使用費和相關費用。

因此，購地者在瞭解地塊時，需核對土地使用權證書上的信息與實際狀況。若地塊完全是農業用地而實際有住宅，則地上的房屋肯定是非法建築。

此外，查詢規劃非常必要，以確定地塊是否有轉為住宅用地的方向。

在接收交接時，受讓方應通過圖片、視頻完整記錄現狀，作為證明土地和地上建築狀況的依據，以在發生糾紛或檢查處理時保護自身權益。

最後，在未辦理許可申請手續或通知職能部門前，應避免擅自修繕改造建築。